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1、一個前提，五方管理，九大要點 搞定轉(zhuǎn)包干 一 二 三 一個前提 五方管理 九大要點 總包轉(zhuǎn)包干工作分享 contents 課程背景 現(xiàn)在主流房企大部分在實行項目跟投制度，在這種環(huán)境下，一般項目首開，經(jīng)營性現(xiàn)金流回正 以后就會進行返回投資本金和進行第一次預(yù)分紅（一般為預(yù)期總分紅的30%-50%左右）。 投資返本及預(yù)分紅的前提： 1.項目開盤后經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，并且預(yù)計未來持續(xù)回正； 2.總包完成轉(zhuǎn)包干工作； 設(shè)置這兩個條件的原因： 1.開盤后經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，則整個項目的預(yù)期總貨值則相對鎖定； 2.根據(jù)基準(zhǔn)版圖紙完成總包轉(zhuǎn)包干工作，則項目總成本相對可預(yù)期； 基于以上兩種情況，則項目預(yù)期的總利潤落2、地實現(xiàn)的可能性較大。 課程背景 如果項目首開預(yù)售情況 較好，一般會在首開后兩個月（預(yù)留簽回款的時間）實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流 回正，那么這個時候則要求轉(zhuǎn)包干完成。 如果未按期完成，轉(zhuǎn)包干則成為則整個分公司獎金發(fā)放的關(guān)鍵節(jié)點，會導(dǎo)致成本部門的工作壓 力大增； 課程背景 如果整個轉(zhuǎn)包干從展工作，到集團審批完成預(yù)留5個月的時間，那么我們需要在預(yù)售前三個月開 始此項工作，但是此時設(shè)計圖紙不夠完善，未進行過圖紙外審。 設(shè)計工作和轉(zhuǎn)包干工作的穿插進行會給成本工作帶來極大的挑戰(zhàn)。 如何理清總包轉(zhuǎn)包干的思路，如何與設(shè)計工作有機穿插，才能不讓總包轉(zhuǎn)包干工作成為“獎金 發(fā)放的關(guān)鍵節(jié)點”，是成本部一個需要思考的新命題； 我3、們所面臨的轉(zhuǎn)包干圖紙的現(xiàn)狀 一個前提：良好的圖紙管理思路【現(xiàn)狀】 到算量的時候才發(fā)現(xiàn)圖紙確實很 多，臨時補圖紙耽誤時間. 圖紙缺失很多 圖紙各種錯誤層出不窮導(dǎo)致圖紙 澄清的工作量極大。 圖紙錯誤太多 總圖報批未通過、什么時候通過 不知道，什么原因不通過不了解 總圖不確定 算量的時候才發(fā)現(xiàn)圖紙審圖不夠， 中間補深化圖紙，耽誤時間 圖紙深度不夠 圖紙因為各種原因頻繁改動，導(dǎo) 致重復(fù)算量，額外支出咨詢費用 圖紙頻繁改動 一個前提：良好的圖紙管理思路【現(xiàn)狀】 基準(zhǔn)版圖紙審批通過 開始轉(zhuǎn)包干算量工作 內(nèi)部圖審、算量、圖紙 外審均發(fā)現(xiàn)圖紙問題 算量完成后再走基準(zhǔn)版 圖紙審批 理 想 現(xiàn) 實 VS Construction plans Examination 施工圖審查 Fire control review 消防審查 General plan for approva 總圖報批 Mono constru