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1、競爭策略分析 商業(yè)主題定位 業(yè)態(tài)品牌建議 租售策略建議 整體財務(wù)測算 2 競爭策略分析 01 鄭州商業(yè)格局分析 商業(yè)發(fā)展城市規(guī)劃導向性強，城改帶動主城商業(yè)升級 目前鄭州市未來商圈演變主要是以迎合城市規(guī)劃為主，如高鐵商務(wù) 區(qū)、航空港區(qū)、新市政府搬遷所在的中原區(qū)及南水北調(diào)沿線的二七新 城；其次為三環(huán)附近大型城中村改造商業(yè)配套，如北環(huán)片區(qū)陳寨、廟 里等城改，未來商圈競爭將更加激烈。 商業(yè)多核心方向發(fā)展，隨城市發(fā)展外擴趨勢明顯 目前城市商業(yè)向分散多核心方向發(fā)展，整體呈現(xiàn)中心升級，西部、南 部復興，東區(qū)顯影，全面發(fā)展態(tài)勢； 主要商圈仍集中于三環(huán)以內(nèi)，市場缺少優(yōu)質(zhì)項目 目前城市主要商圈仍集中于三環(huán)以內(nèi)，優(yōu)2、質(zhì)成熟的商業(yè)主要集中在二 七商鋪，花園路商圈以及鄭東商圈 商業(yè)開發(fā)水平較低，豐富性差，市場缺少優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目。 鄭州商業(yè)已進入存量時代 2019年，鄭州有83.2萬優(yōu)質(zhì)商業(yè)入市，略低于去年，供應(yīng)仍維持 高位，人均商業(yè)面積突破1，告別不飽和階段。 鄭州商業(yè)發(fā)展受城市規(guī)劃導向性強，城改帶動主城商業(yè)升級，由一主一副商圈向多中心化發(fā)展 鄭州商業(yè)格局分析 購物中心化已完成，未來呈現(xiàn)轉(zhuǎn)型、分化的趨勢： 從業(yè)態(tài)分布上來看，購物中心占比達到62.66%。購物中心已經(jīng)已經(jīng)成為當下鄭州商業(yè)主流 形式。鄭州商業(yè)購物中心化已然完成，未來將呈現(xiàn)出轉(zhuǎn)型、分化、聚焦、體質(zhì)的趨勢。 中小體量占比突出，社區(qū)化逐步加速： 從體量上3、來看，占比最高的3-5萬方商業(yè)項目占比達到了30%。而該體量，恰恰是社區(qū)型商 業(yè)項目集中的體量范圍，不難看出，在城市版圖進一步擴大的過程中，以服務(wù)周邊3公里左 右為主要訴求的社區(qū)型商業(yè)項目正在成為主流。 未來2-3年成熟區(qū)域商業(yè)密集入市，以社區(qū)商業(yè)體、經(jīng)濟型特色綜合體填充為主： 鄭州成熟區(qū)的集中式商業(yè)將接棒住宅，迎來密集入市的階段，未來3-5年時間，將以社區(qū)商 業(yè)體、經(jīng)濟型特色綜合體填充為主，并將出現(xiàn)更多以釋放情懷為主的超小型商業(yè)體。 針對不同客群的各類主題商業(yè)將成為未來商業(yè)突破口 從商業(yè)發(fā)展的一般階段以及城市發(fā)展規(guī)劃來看，兒童家庭主題商業(yè)、年輕時尚潮流、家庭休 閑娛樂體驗商業(yè)，文化旅游主題商業(yè)、IP主題商業(yè)等將成為鄭州未來商業(yè)發(fā)展的亮點和突破 口。 鄭州商業(yè)購物中心化已完成，2-3年內(nèi)成熟區(qū)域中小體量商業(yè)集中入市，特色化社區(qū)商業(yè)是發(fā)展突破口 28.4% 6.5% 23.4% 6.2% 1