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房地產投拓如何快速進行項目估算培訓課件.pdf

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培訓課件

上傳人：故事編號：173034 2021-08-15 3頁 131.23KB

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1、投拓如何快速進行項目估算投拓如何快速進行項目估算現在做新項目的投資測算，一般都需要各部門的配合完成，一般來說設計部提供強排指標、成本部提供各項成本、營銷部提供售價和回款節奏、運營部提供關鍵節點，大家按照測算模板的要求錄入數據，投資部負責土地款和支付節奏并進行統稿，財務部進行最終的審查才算最終成稿。但是實際上，有些場合我們是只需要做一個簡單測算初步研判，不需要太精準，只需要一個估算的結果。比如新芽在外和別人聊項目，剛拿地項目信息我心里就應該大概有一個數，能不能做，利潤大概如何，這樣才能顯得自己專業嘛！步驟 1、萬能公式推導其實，說穿了，測算不就那三樣嘛：成本、收入、利潤。其中成本2、包含土地成本、建安成本、三費、稅金。 #舉個栗子，登山哥準備拿南昌紅谷灘純住宅地一幅，周邊住宅均價 19000 元/m，擬通過招拍掛底價摘取，土地出讓金包括契稅 20 億，凈用地 8 萬平，容積率 2.5 首先，整理信息如下銷售收入：單價 18000 元/m 土地成本：樓面價 10000 元/m 建安成本（包裝修，地方經驗值）：4000 元/m 三費（占銷售收入比率）：管理費用 1.5-2.5%；營銷費用 2-3%；財務費用 1-3% 稅金（占銷售收入比率）：增值稅 3%-4%；土增稅 2%-8% 和分別是期間費用（三費）和稅金，各項取中間值合計為 15%（增值稅是價外稅，在計算占銷售收3、入比率時，為占包含增值稅銷售收入比率）。單位面積/m 稅前利潤為： 18000（銷售單價）-10000（土地成本）-4000（建安成本）-18000*15%（三費加稅金）=1200 元/m。總結出萬能公式：項目稅前利潤=（銷售單價*85%-樓面價-單位建安成本）*總計容建面將三費和稅金算作銷售收入 15%所產生誤差很大，還應根據具體情況進行調整；另外現在的土拍市場，想要拿到純住宅地很難，一般都是多業態。所以，我們接下來分別對 15%進行修正，對多業態下的估算也簡單講講（主要側重思路）。步驟 2、對 15%進行調整項目稅前利潤=（銷售單價*85%-樓面價-單位建安成本）*總計容建面此萬能公式中，增值稅和土增稅在盈利狀況不同的項目中，差別很大。而三費也具有很強的不確定性。因此不能簡單地取平均值 15%以代表三費和稅金對盈利指標影響，所以對 85%部分進行以下調整： 1、對

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