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房企多元拿地手冊.pdf

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上傳人：故事編號：173058 2021-08-15 56頁 3.82MB

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1、房企多元拿地手冊本篇報告旨在對常見非招拍掛拿地渠道（或稱“多元拿地方式”）進行系統性梳理，包括各渠道利潤率及現金流特征、進入門檻、競爭格局、主要參與者及其“護城河”，等等。正所謂“天下沒有免費的午餐”，房企通過多元渠道以相對有競爭力的成本增儲同時，一般需面對與之“相對等”的附加投入與挑戰。城市更新（“舊改”）其實是“人的生意”。舊改實質是土地一二級聯動開發，涉及的關鍵環節包括與原業主協調拆賠事宜、與地方政府溝通用地性質及規劃、計劃立項后土地整理、政府收儲后重新出讓土地。其中，難度最大、也是決定土地綜合成本的關鍵在于與原業主和地方政府的協商。相應地，舊改較低的綜合地價可看作地方政府對房2、企前期土地整理階段投入的人力物力、面對的不確定性等的“補償”。實操中，舊改的進入和退出時點較為靈活，各項目現金流和利潤率情況亦分化，加之2020年來“舊改貸”、“更新貸”等標準化融資工具出現，投資者應視具體項目具體分析，無需對舊改（尤其現金流狀況）持系統性擔心。總結而言，舊改業務高度本土化、盈利模式非標準化等特征構筑較高進入門檻，疊加項目資源相對稀缺，早先涉足的房企先發優勢突出。典型代表為大灣區民企，如時代、龍光、奧園、合景泰富等。城市運營、多元業態勾地等模式本質為綜合體開發，“以售養租”是核心。綜合體樓面地價通常低于可比的純住宅用地，其背后實際為政企合作，房企需持有重資產，而政府相3、應地在配套宅地、地價等方面適度讓利，雙方合作以提升片區商業價值。鑒于國內與自持物業開發相匹配的低成本長久期債務工具以及股權融資工具稀缺，機構投資者匱乏，故在現金流管理上“以售養租”是核心。即以住宅銷售產生現金利潤覆蓋自持部分土地、建安等開支，以實現項目現金流“自我盤活”。因此，綜合體開發中房企的資金實力、開發周轉能力和自持物業運營能力缺一不可。此外，地方政府在選擇對手方時慎之又慎，偏好經驗豐富并擁有標桿項目的開發商，故先發優勢錦上添花。收并購項目個體分化較大，但增儲效率整體突出。收并購本質為存量土儲資源的優化盤活。項目個體在利潤率和現金流表現上較為分化，并不一定優于招拍掛地塊。然而，收并購最大的“魅力”在于可一次性補充大量土儲，增儲效率突出，而房企能否“玩轉”主要取決于其外部融資能力（即先給項目“輸血”）和開發周轉能力（再恢復或加強“自身造血”）。風險多元方式拿地落地時間不

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