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1、回遷物業(yè)測(cè)算專題PLUS 視同銷售測(cè)算方法 Christ 2019.11 目錄 C O N T E N T 1回遷房視同銷售的依據(jù) 2 3 視同銷售的測(cè)算邏輯 視同銷售測(cè)算特例 回遷房視同銷售的依據(jù) 01 回遷房視同銷售的依據(jù) 什么叫視同銷售？ 是指會(huì)計(jì)上不作為銷售核算，而在稅務(wù)計(jì)算上作為銷售，用以確認(rèn)收入計(jì)繳稅金的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。 為什么要進(jìn)行視同銷售？ 增值稅 根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)） 第十四條下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)： （二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象2、的除外。 土增稅 l 保障房建成后無償移交政府部門，屬于向其他單位無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)做視同銷售處理。 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)） （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非 貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 l 配建保障房無償移交政府部門，屬于將開發(fā)產(chǎn)品用于換取非貨幣性資產(chǎn)的行為，應(yīng)3、做視同銷售處 理，按照規(guī)定確認(rèn)視同銷售收入。 回遷房視同銷售的依據(jù) 所得稅 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)） 第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其 他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí) 確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； l 配建保障房無償移交政府部門，屬于將開發(fā)產(chǎn)品用于換取非貨幣性資產(chǎn)的行為，應(yīng)做視同銷售處理。 劃重點(diǎn) 回遷房采用視同銷售時(shí)往往會(huì)影響土增稅、增值稅、所得稅和契稅。 1 衡量是否需要視同銷售的標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移。 2 視同銷售時(shí)的價(jià)格認(rèn)定根