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測算的邏輯、融資方式對測算的影響、IRR培訓課件
測算的邏輯、融資方式對測算的影響、IRR培訓課件.pdf
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上傳人:正*** 編號:173100 2021-08-16 28頁 1.13MB

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1、投資測算培訓系列課進階專題 測算的邏輯、融資方式對測算的影響、IRR 一、測算邏輯 l 課程實現了從點到線,進階PLUS幫你實現由線到面 l 從全局去理解,測算是對房地產未來開發的模擬和預測 l 預測具有具體性 l 預測具有未來性 l 預測具有近似性 一、測算邏輯 l 具體性 測算要具體到某個地塊、某個項目公司、某個項目公司的股東層面,排除其他因素的干擾。 【問】我們在做城中村改造項目,一二級聯動的,土地出讓金為170萬每畝,返還85%。有多少土地出讓金可以抵 扣土地增值稅和增值稅? 【答】針對稅費和交易的問題,第一步就是搞清楚,資金具體流向了哪個公司。 此問題其實有兩個主體:一級整理公司;二2、級項目公司,其股東一般是一級整理公司或者一級整理公司的子 公司。 一、土地出讓金170萬/畝,返還85%(即約145萬/畝),這里面我們課程中講到過,如果返還給二級項目公司, 則這145萬/畝不能土增稅和增值稅,真實能夠沖抵的只有25萬/畝。 二、如果返還給一級整理公司(即二級項目公司的股東),則二級項目公司可以全額沖抵。一級整理公司可計入 營業外收入;一般這種一二級聯動中,一級整理公司都是虧損的,所以也不會造成稅費大幅度增加。 一、測算邏輯 l 具體性 測算要具體到某個地塊、某個項目公司、某個項目公司的股東層面,排除其他因素的干擾。 【問】想問一下城市更新項目中在計稅時回遷房(視同銷售)怎么3、處理? 【答】針對一些稅費和交易的問題,第一步就是搞清楚資金流向了具體哪個公司。 此問題要拆解,追問回遷房到底是誰修建的? 回遷房是開發商出資,由另外的企業(一般是國企)來修建,自然開發商這部分回遷房出資資金就直接沖抵土 地成本。 回遷房由開發商同一個項目公司來修建,一定是模擬真實的現金流,也就是回遷房的成本按照真實的情況分攤 到每個月,然后回遷房的銷售在政府驗收通過后的節點作為銷售節點(視同銷售一般指的是按評估價銷售,但是 這里的評估價測算時可以認為約等于成本價),來進行測算,而不能簡單的折算到土地成本中。 一、測算邏輯 l 具體性 當交易復雜,項目現金流量和股東現金流量有差別時,建立項目公司股東的現金流量表。 參照第六講第一小節“溢價測算” 1、合作開發或者同股不同權是普遍現象 2、新增股東現金流量表可以有效區分同股不同權問題,從而更加客觀的分析項目本身。 一、測算邏輯 l 未來性 指
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