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1、投資測(cè)算培訓(xùn)系列課 第二講 靜態(tài)測(cè)算之規(guī)劃、收入、成本分析 目錄 CONTENTS 目錄 一、靜態(tài)投資測(cè)算概要 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)分析 三、收入分析 四、成本分析 五、小結(jié) 1.1 靜態(tài)投資測(cè)算概念厘定 靜態(tài)指不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，按同一時(shí)點(diǎn)計(jì)算。 即在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值前提下，通過(guò)假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本、收入、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 來(lái)評(píng)估項(xiàng)目獲利能力的過(guò)程。 一般多用于機(jī)會(huì)研究階段的匡算、初步可行性研究階段的概算；對(duì)于開(kāi)發(fā)周期短、以出售型房地 產(chǎn)為主的項(xiàng)目比較適用。 一、靜態(tài)投資測(cè)算概要 1.2 投資測(cè)算（靜態(tài)/動(dòng)態(tài)）基本原理 一、靜態(tài)投資測(cè)算概要 土地成本前期費(fèi)用 建安工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 配套設(shè)2、施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 三大期間費(fèi)用 管理費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 收入支出 銷售收入 租賃收入 稅費(fèi)返還 收益 = 凈利潤(rùn) 收入項(xiàng)目總投資稅費(fèi) = 三大稅 增值稅及附加 土地增值稅 企業(yè)所得稅 一、靜態(tài)投資測(cè)算概要 序號(hào)項(xiàng)目 一租售總收入 1銷售物業(yè) 2自持/經(jīng)營(yíng)物業(yè) 二項(xiàng)目總投資 1土地成本 2前期費(fèi)用 3建安工程費(fèi) 4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5配套設(shè)施費(fèi) 6開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8管理費(fèi)用 9營(yíng)銷費(fèi)用 10財(cái)務(wù)費(fèi)用 三稅費(fèi) 1增值稅及附加 2土地增值稅 3企業(yè)所得稅 四項(xiàng)目效益分析 1稅前利潤(rùn) 2凈利潤(rùn) 3銷售凈利潤(rùn)率 4靜態(tài)投資回收期 1.3 靜態(tài)投資測(cè)算基本步驟 靜態(tài)測(cè)算的目的是編制項(xiàng)目某一3、時(shí)間點(diǎn)的損益表（利潤(rùn)表） 一、靜態(tài)投資測(cè)算概要 靜態(tài)測(cè)算基本步驟 4、給出 損益表及 衍生表 2、估算 銷售收入 3、估算 項(xiàng)目成本 1、明確 項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)指標(biāo) 2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原理 房地產(chǎn)建筑規(guī)劃要做的工作很多，而投資人員需要自己有能力和專業(yè)分析項(xiàng)目的基本規(guī)劃指標(biāo)。 一般輸入條件：用地紅線、容積率、建筑密度、綠化率、限高等。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)分析 規(guī)劃 布局 建筑 選型 景觀 規(guī)劃 配套 規(guī)劃 道路 規(guī)劃 住宅 戶型 總建筑面積 地上計(jì)容面積 地下面積地上面積 地上不計(jì)容 面積 地下面積 = = + + 住宅（產(chǎn)品類型） 非住宅 自持物業(yè) 配套設(shè)施 設(shè)備層 架空層 避難層 非人防地下室 人防地下室 地下儲(chǔ)藏室 2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本限制條件 用地面積/用地紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界 線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地