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1、投資測(cè)算培訓(xùn)系列課 第六講 動(dòng)態(tài)測(cè)算之溢價(jià)支付、股權(quán)合作和開發(fā)合作測(cè)算 案例分析 目錄 CONTENTS 目錄 一、溢價(jià)支付測(cè)算 二、股權(quán)合作測(cè)算 三、開發(fā)合作測(cè)算 一、溢價(jià)支付 土地溢價(jià)下的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 已知A市某土地凈用地面積47.5畝（31677），容積率2.0，規(guī)劃建筑密度22.5%，規(guī)劃綠化率30%， 需配套養(yǎng)老用房不少于1088 ，土地起始價(jià)格5億元。 假設(shè)該地塊已經(jīng)在公司甲名下（假設(shè)公司甲為干凈項(xiàng)目公司，僅擁有本地塊，不存在其它債權(quán)債務(wù)關(guān) 系），土地原始地價(jià)為5億元，現(xiàn)本公司擬以6億元對(duì)價(jià)收購公司A的全部股權(quán)，獲取地塊開發(fā)權(quán)益。 一、溢價(jià)支付 溢價(jià)的影響對(duì)比（不考慮融資） 1、溢價(jià)盡2、量要靠近后端支付，這樣可以明顯的提高項(xiàng)目的IRR; 2、經(jīng)驗(yàn)結(jié)論：考慮溢價(jià)稅費(fèi)損失后的實(shí)際承受地價(jià)，溢價(jià)所導(dǎo)致實(shí)際成本增加的倍數(shù)約為1比1.7。 編號(hào)支付節(jié)奏有票地價(jià)無票地價(jià)凈利潤(rùn)率經(jīng)營(yíng)性IRR折合全有票地價(jià)款比值 隨土地款支付60000017.3%63% 1隨土地款支付500001000014.2%60% 670001.7 2銷售時(shí)支付500001000014.2%66% 3現(xiàn)金流回正時(shí)支付500001000014.2%71% 4清算時(shí)支付500001000014.2%90% 一、溢價(jià)支付 溢價(jià)等的影響帶來了股東現(xiàn)金流量表和項(xiàng)目公司現(xiàn)金流量表的不同 1、同股不同權(quán)是普遍現(xiàn)象 2、新增股東現(xiàn)金3、流量表可以有效區(qū)分同股不同權(quán)問題，從而更加客觀的分析項(xiàng)目本身。 二、股權(quán)合作 股權(quán)溢價(jià)下的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 已知A市某土地凈用地面積47.5畝（31677），容積率2.0，規(guī)劃建筑密度22.5%，規(guī)劃綠化率30%， 需配套養(yǎng)老用房不少于1088 ，土地起始價(jià)格5億元。 假設(shè)該地塊已經(jīng)在公司甲名下（假設(shè)公司甲為干凈項(xiàng)目公司，僅擁有本地塊，不存在其它債權(quán)債務(wù)關(guān) 系），土地原始地價(jià)為5億元。 現(xiàn)本公司擬以3.5億元對(duì)價(jià)收購甲公司50%的股權(quán)，雙方共同開發(fā)項(xiàng)目地塊，同股同權(quán)。 二、股權(quán)合作 股權(quán)溢價(jià)下的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 關(guān)鍵在于分清楚溢價(jià)是多少？ 以3.5億元對(duì)價(jià)收購甲公司50%的股權(quán)，因此甲公司估值7億元，土地原始成本5億元，因此溢價(jià)2億元； 本公司只占50%權(quán)益，因此溢價(jià)為1億元。 當(dāng)測(cè)算不達(dá)標(biāo)時(shí)，要調(diào)整項(xiàng)目公司的估值，或者采取其他方式增加收益。 二、股權(quán)合作 增加條件 在“現(xiàn)本公司擬以3.5億元對(duì)價(jià)收購甲公