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1、房地產企業(yè)稅收分析 一：房地產行業(yè)涉稅及避稅概述 （一）房地產企業(yè)涉及稅種較多，其中營業(yè)稅、所得稅、 土地增值稅對企業(yè)的現金流出量產生較大影響。 1、在銷售環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策：預售房產時，應按預收款的 5% 繳納營業(yè)稅及城建稅、教育附加稅費。 2、企業(yè)所得稅政策：有兩種方式繳納所得稅 （1）查賬征收方式：其中，銷售未完工開發(fā)產品的銷售 未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季計 算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。 （即預售房產時 繳納所得稅的辦法） 。 （開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和 計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15；開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不2、得低于 10%。 ） (2) 核定征收方式：石家莊的房地產企業(yè)按預收款的 13% 繳納所得稅。 分析：根據貴單位的情況，初步判斷應采用查賬征收方式較 為有利。目前房地產企業(yè)在利用稅收政策進行合理、合法進 行稅收籌劃時，首先判斷開發(fā)項目是否存在若干可籌劃前提 或特殊狀況方可進行，否則硬性籌劃得不償失，致使企業(yè)存 在重大納稅風險。例如，銷售精裝房時，通過分解銷售收入 達到減稅的目的。但該籌劃限制條件較多，需針對具體情況 謹慎使用。 （二）房地產開發(fā)企業(yè)偷逃應稅收入通常采用的手段： 1、化整為零，肢解收入或者將收入掛往來帳。2、收取 價款，不作收入；開具發(fā)票，不作收入，甚至在檢查中隱匿 部分發(fā)票存根3、，逃避追查。采取“體外循環(huán)法” ，將預收的 售房款收入放在其他公司銀行賬戶上或不按規(guī)定向購房人 開具發(fā)票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬 戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅；預收房款等掛在往來賬面上， 使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得 稅。 3、不按規(guī)定開具發(fā)票，以收款收據、白條代替發(fā)票，收取 價款不作收入；發(fā)票、收款收據混開，少計部分收入；如： 開具“大頭小尾”發(fā)票等以達到偷逃稅款目的。 4、不合理定價，減少收入。采取各種方式降低售房金額， 減少收入，如采取降低售房價格，加大其他規(guī)費的方法，調 節(jié)收入。 5、變通權責發(fā)生制，分期收款，應作而不作收入。如： 房地產企業(yè)分期收款銷售房產時，在實際收到價款才作收 入，延遲反映或不反映收入。 6、其他業(yè)務收入部分或全部不入帳。房地產開發(fā)企業(yè)除主 營業(yè)務以外如售后服務、 材料物資銷售業(yè)務、 房產出租業(yè)務， 這些業(yè)務零星、金額不大