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1、萬科N1405地塊項目 商辦部分發(fā)展方向建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目發(fā) 展方向 初判 商業(yè) 發(fā)展 建議 辦公 發(fā)展 建議 Contents 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 城市大舉外拓背景下、1.5環(huán)內(nèi)超稀缺地塊，極具 成長空間 臨泉路 潛山路 北一環(huán) 西一環(huán) 四里河路 萬科 森林公園 正值合肥創(chuàng)建區(qū) 域特大型城市， 二環(huán)以內(nèi)土地資 源稀缺，本項目 位于1.5環(huán)內(nèi)，更 具發(fā)展?jié)摿Γ?三里庵商圈 項目緊鄰潛山路 、四里河路（西 一環(huán)），南下政 務(wù)，東接老城， 交通便利、市政 配套完善； 杏花村站 望塘站 杏花村站：13路; 17路; 53路; 59路; 124路; 131 路; 143路; 2332、路； 望塘站：35路; 114路; 124路; 232路; 512路； 3 區(qū)位解讀 本報告是嚴(yán)格保密的。 通達(dá)性良好，具有河景優(yōu)勢，軌道交通的預(yù)期對項目 意義重大，尤其是商辦價值 中澳科技 職業(yè)學(xué)院 居住區(qū) 居住區(qū) 河景綠化 居住區(qū) 地塊東北、西北均為 待改造的居住區(qū)，東側(cè) 為一環(huán)高架，依靠潛山 路、西一環(huán)貫通南北， 通達(dá)性佳； 一環(huán)高架 地塊南側(cè)為河景、綠 化，為項目打造高品質(zhì) 居住環(huán)境提供了自然資 源保障； 未來軌道交通3號線順 潛山路延伸，距離項目 最近的為四里河路站和 清溪路站，極大地利于 項目價值提升； 3號線 四里河路站 3號線 清溪路站 4 本體解讀 本報告是嚴(yán)格保密的。 為高3、成本下的中等規(guī)模、中高容積率、商住綜合項目 占地227.27畝，容積率2.8 土地單價1120萬元/畝 樓面地價約6000元/平米 商業(yè)占總體量30% 自持商業(yè)1.5萬方 項目地價成本高，給項目操作帶來壓力。規(guī)劃指標(biāo)對商業(yè)體量與自持有 所限定，好在并未對分幅地塊容積率、商業(yè)具體位置進(jìn)行限制。 5 本體解讀 本報告是嚴(yán)格保密的。 萬科目標(biāo) 世聯(lián)理解 品牌 速度 鞏固萬科老城的品牌影響力 持續(xù)的熱銷，保證項目安全 利潤 高投資回報及高溢價！ 量價齊升！ 在保證安全的基礎(chǔ)上實現(xiàn)利潤最大化 6 企業(yè)目標(biāo)解讀 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于項目條件的開發(fā)方向初判 1、高地價下商辦物業(yè)與住宅的關(guān)系 單價1120萬/畝、樓面地價6000元/，屬于合肥市 場上的最高價 住宅共識 與本案樓面價相同的當(dāng)代政務(wù)區(qū)項目，因其中小規(guī)模限 制、自身科技住宅優(yōu)勢，發(fā)展的是各物業(yè)類型均提價的 科技豪宅路線，存在價格挑戰(zhàn)風(fēng)險，