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1、房地產(chǎn)項目投資房地產(chǎn)項目投資 操作程序 第 1 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時機(jī) 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計 第 3 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項目投資的階段性分析 第 4 操作環(huán)節(jié)：把握房地產(chǎn)投資時機(jī)的要點 使用說明 有人說，發(fā)展商的企業(yè)就是“項目投資” 。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項目背后最精彩的環(huán)節(jié) 便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。試圖總結(jié)房地產(chǎn)公司老總最核心的思想與策略是不 切實際的，這里從技術(shù)層面概括了項目投資的標(biāo)準(zhǔn)化程序與實戰(zhàn)要點，在 現(xiàn)實中仍要靠發(fā) 展商的長袖善舞。 第 1 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時機(jī) 一項房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項目籌建開始， 到房地產(chǎn)項2、目拆除為止經(jīng)過的時間。 由 于房地產(chǎn)的使用期限長，一般為 4050 年，高者上百年，所以為方便房地產(chǎn)投資分析，將房 地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個階段。 （）論證設(shè)計階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)商著手買地到?jīng)Q定開發(fā)房地產(chǎn)具體內(nèi)容的階段。 此階段， 房地產(chǎn)開發(fā)商 首先得到開發(fā)土地并搞出一個粗包裝（項目建議書） 。認(rèn)可后，緊接著搞出一個精包裝（項 目可行性研究報告） 。認(rèn)可后，委托設(shè)計人員搞出項目設(shè)計方案。 （二）第措資全階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案完成到項目開工為止的階段。 此階段， 房地產(chǎn)開發(fā)南千 方百計地說服投資者對項目進(jìn)行投資，從而落實項目建設(shè)需用資金。 （三）項目建設(shè)階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項目破3、土動工到竣工驗收為止的階段。 此階段， 房地產(chǎn)開發(fā)商選定承包 公司，簽訂工程承包合同，督促完成項目建設(shè)任務(wù)。 （四）項目試運營階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項目投放運營到運營正常為止的階段。 此階段， 房地產(chǎn)開發(fā)項目各部分 逐漸投入運營，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來。此階段時間較短，一般一年左右。 （五）項目正常運營階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項目試運營結(jié)束到設(shè)備需要更新為止的階段。 此階段， 房地產(chǎn)開發(fā)項目 提供服務(wù)并獲取利潤，且收支變化幅度較小。 （六）項目設(shè)備區(qū)農(nóng)階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)備更新到項目需修復(fù)改造為止的階段。 此階段， 需追加投資用 于更新設(shè)備、改善服務(wù)、提高利潤水平。 （七）項目修江孜追階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項目修復(fù)改造到項目準(zhǔn)備抗除為止的階段。 此階段， 需投入大量資金修 復(fù)改造原有建筑，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的服務(wù)水平和獲利能力得到提高。 （八）項目拆除階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項目準(zhǔn)備拆除到