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1、益嘉廣場開盤前營銷推廣方案益嘉廣場開盤前營銷推廣方案 報告大綱 項目現(xiàn)狀分析項目現(xiàn)狀分析 目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析 項目推盤策略項目推盤策略 開盤前營銷推廣計劃開盤前營銷推廣計劃 位置：位置：馬欄廣場南側(cè)，建設(shè)中 的地鐵二號線經(jīng)停這里，未來地鐵 出口將直接與益嘉廣場的商業(yè)部分 連通，這對于未來益嘉廣場的住宅 業(yè)主來說，基本實現(xiàn)了進(jìn)出地鐵站 “零距離”。 概況：概況：整個項目占地約2.6萬， 建筑面積約21萬。其中公建部分9 萬平米。住宅部分，在公建的頂部 有7棟高層，最低17層最高30層，其 中地上1-5層為公建部分， 5層以上 的住宅部分。 戶型：戶型：戶型面積從30平米至145 平米之間，2、為客戶提供了更多的選 擇。1、2、3、4號樓以（30-62）的 一居室為主，還有部分2室（67-95 平米）戶型；3室（95-143平米）主 要分布在5、6、7號樓。 項目基本情況項目基本情況 項目現(xiàn)狀分析項目現(xiàn)狀分析 項目項目SWOTSWOT分析分析 S S- -strengthstrength(優(yōu)勢) W W- -weaknessweakness(劣勢) O O- -opportunityopportunity(機(jī)會) T T- -threatthreat(威脅) 項目緊鄰馬蘭廣場，周邊配套成熟 本案是區(qū)域內(nèi)不可多得的品質(zhì)建筑 地塊居住氛圍被普遍接受，周邊小區(qū)入住率高 緊鄰地鐵站，多條公交3、線路交通優(yōu)勢無可比擬 項目存在動遷戶，對銷售有一定影響 容積率高，建筑密度較大，舒適度較低 周邊綠化設(shè)施少，不利于項目綠化 周邊屬于老城區(qū)，有臟亂差現(xiàn)象 紅星美凱龍的進(jìn)駐對自住客群的居住品質(zhì)產(chǎn)生威脅 受政策影響，持幣觀望情緒彌漫 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤較多 馬蘭區(qū)域發(fā)展空間大地域不可替代性 紅星美凱龍進(jìn)駐帶來項目形象與商圈檔次提升 新馬蘭，新規(guī)劃提升區(qū)域檔次 紅凌路的改造，將使馬欄與高新園區(qū)連同，商機(jī)無限。 積累客戶周期過長，造成客戶流失 目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析 根據(jù)項目功能定位，本案核心客群分為投資性購房與改善型住房兩 類群體，并配比部分剛性需求購房。以本案目標(biāo)客群年齡和區(qū)域界 定為基礎(chǔ)，通過對界定結(jié)果判斷，本項目目標(biāo)客群定位應(yīng)當(dāng)是： 1.1.馬蘭區(qū)域內(nèi)以及周邊改善型住房需求馬蘭區(qū)域內(nèi)以及周邊改善型住房需求 2.2.四面八方的投資客四面八方的投資客 3.3.大連市內(nèi)各區(qū)剛性需求客群大連市內(nèi)各區(qū)