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1、定位-是商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，精準(zhǔn)的定位來(lái)自全面的市場(chǎng)調(diào)查與細(xì)致的 市場(chǎng)分析 定位-就像射箭，脫靶免談，中的和中靶完全是兩回事 定位-是項(xiàng)目規(guī)劃的基礎(chǔ)，定位的方向決定了經(jīng)營(yíng)的模式及經(jīng)營(yíng)方向 定位-是通過(guò)業(yè)態(tài)組合來(lái)描述定位的方向 定位-是通過(guò)招商進(jìn)行固化從而展現(xiàn)商業(yè)定位 定位-定位的基礎(chǔ)是客戶，是目標(biāo)消費(fèi)群體 定位-是商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)中承上啟下的重要樞紐 商業(yè)定位的重要意義商業(yè)定位的重要意義 研究背景研究背景 報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu) 區(qū)域環(huán)境研究區(qū)域環(huán)境研究 商業(yè)環(huán)境研究商業(yè)環(huán)境研究 消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃 觀點(diǎn)性總結(jié)觀點(diǎn)性總結(jié) 招2、商策略招商策略 研究目的研究目的 市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)研究和分析工作的基礎(chǔ)部分，是所有決策的基礎(chǔ)。 通過(guò)調(diào)查可以了解市場(chǎng)至目前為止的動(dòng)態(tài)狀況，并為市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展調(diào)整 做出動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)。 調(diào)查研究工作的重點(diǎn)在于找出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的薄弱部位，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體 的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。 業(yè)態(tài)布局現(xiàn)狀業(yè)態(tài)布局現(xiàn)狀 根據(jù)項(xiàng)目文化、藝術(shù)、創(chuàng)意、特色化專業(yè)市場(chǎng)定位規(guī)劃，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中具有特色商家 占比約為25%，服裝鞋類商家占比23%，飾品化妝品類商家20%，餐飲酒吧類24%，通 過(guò)對(duì)比可看出，業(yè)態(tài)布局優(yōu)勢(shì)不明顯，區(qū)域內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。 根據(jù)平面業(yè)態(tài)布局圖可看出整個(gè)業(yè)態(tài)布局稍顯凌亂，規(guī)劃布局可突出其業(yè)態(tài)的多3、樣 化，但不是雜亂化，除餐飲酒吧娛樂(lè)類統(tǒng)一規(guī)劃外，其余品類商家隨意性太強(qiáng)，例 如服裝、飾品、特色類商家交叉布局，缺乏整體性和連續(xù)性，對(duì)相關(guān)業(yè)態(tài)聚合效應(yīng) 不強(qiáng)，缺少對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)、關(guān)聯(lián)性購(gòu)買。 缺少核心主力店、品牌店，單體小規(guī)模店面無(wú)法有效吸引人氣。 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 目前市場(chǎng)靠后部餐飲類商家及前面有經(jīng)營(yíng)特色商家經(jīng)營(yíng)效果理想，中間段大 部商家生意勉強(qiáng)支撐，存在前后脫節(jié)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，缺乏商業(yè)連貫性和關(guān)聯(lián)性。 市場(chǎng)符合定位并迎合學(xué)生消費(fèi)喜好及能力的特色商家經(jīng)營(yíng)狀況較好，傳統(tǒng)商 業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況一般，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同類商品檔次，價(jià)位選擇較多，商家 競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家以初入社會(huì)學(xué)生創(chuàng)業(yè)團(tuán)體為主，個(gè)人整體實(shí)力較弱，抗風(fēng)險(xiǎn)意 識(shí)薄弱。 硬件設(shè)施現(xiàn)狀硬件設(shè)施現(xiàn)狀 項(xiàng)目有左右四個(gè)主次出入口，滿足合理人流動(dòng)線的內(nèi)外溝通，內(nèi)部動(dòng)線脈絡(luò)清晰、 街區(qū)寬度適宜、有效的規(guī)避了盲區(qū)和死角；但外部缺少可利用停車