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1、集團綜合體項目方案評審要 點及房產(chǎn)技術(shù)條件 商業(yè)規(guī)劃及方案評審要點 1 目錄 主力庖及特業(yè)房產(chǎn)技術(shù)條件 3 4 附件：部分品牌入駐條件 雨潤產(chǎn)品模式建議 2 商業(yè)規(guī)劃及方案評審要點 1 商業(yè)規(guī)劃要點 交通優(yōu)先： 1）根據(jù)城市路網(wǎng)合理觃劃二級路網(wǎng)和建筑布局， 將商業(yè)功能優(yōu)化布局在交通最優(yōu)位置； 2）人車分流、外車內(nèi)人、下車上人即在地面仙人， 場地內(nèi)部只有人行，車流和貨流全部在場地周邊 迚入建筑地下。 功能分區(qū)： 1）按業(yè)態(tài)彼此之間的功能對應兲系布置； 2）根據(jù)租售比和財務(wù)要求布置和叏舍各功能業(yè)態(tài)； 3）遵循建筑設(shè)計的基本觃律。 突出商業(yè)： 1）商業(yè)在城市綜合體中卙據(jù)主導位置； 2）在觃劃布局和城2、市形象中突出商業(yè)，體現(xiàn)可達 性和可規(guī)性； 3）訂單式的地產(chǎn)開収，迚行主力業(yè)態(tài)的預招商。 公共空間： 1）室外：商業(yè)廣場、集中綠地和景觀水系； 2）室內(nèi)：收入有度、錯落有致、流暢通透。 交通優(yōu)先 突出商業(yè) 功能 分區(qū) 公共 空間 先規(guī)劃 后設(shè)計 方案評審要點 產(chǎn)品定位 商業(yè)規(guī)劃 功能分區(qū) 交通組織 建筑形態(tài) 租售比控制 評審要點 1、產(chǎn)品定位 1.1 1.1 客戶定位客戶定位 商業(yè)地產(chǎn)項目的客戶主要包括以下3 類: 一是將來會到這個商業(yè)地產(chǎn)項目內(nèi)購物、 消費的人; 二是將來會到這個商業(yè)地產(chǎn)項目內(nèi)經(jīng)營的 商家; 三是將來會購買這個商業(yè)地產(chǎn)項目內(nèi)商鋪 的投資者。 這3 類客戶中, 起關(guān)健作用的是現(xiàn)實3、的消 費者, 其需求將直接影響到商家與投資者。 1.3 1.3 功能定位功能定位 不同的業(yè)態(tài)有不同的商業(yè)功能?，F(xiàn)代商業(yè)項目通常 體現(xiàn)以下4 大功能: 購物功能購物功能: : 體現(xiàn)于商場品種、檔次上, 購物功能是 商場最基本功能; 休閑協(xié)能休閑協(xié)能: : 在現(xiàn)代大型商場中, 休閑功能往往被當 作商場的附加功能加以設(shè)置; 娛樂功能娛樂功能: : 休現(xiàn)于各類游玩活動, 如電玩、電影城、 兒童游玩區(qū)等; 服務(wù)功能服務(wù)功能: : 主要體現(xiàn)于商場物管和商場客戶經(jīng)營主 體服務(wù)兩方面對于復合型的大型商業(yè)地產(chǎn)項目, 其 業(yè)態(tài)組合是豐富的, 多元的。 1.2 1.2 業(yè)種、業(yè)態(tài)組合定位業(yè)種、業(yè)態(tài)組合定位 主力業(yè)態(tài)定位、科學業(yè)態(tài)配合、合理租戶組 合 的目的是制造商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)張馳相間的興奮點, 實現(xiàn) 顧客盡可能多的消費需求。 2.4 2.4 規(guī)模定位規(guī)模定位 合理的體量意味著商用物業(yè)投資的高效性, 不符合 目標市場