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1、1 上海五角場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)招商成果評(píng)價(jià)報(bào)告上海五角場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)招商成果評(píng)價(jià)報(bào)告 2 I.I.主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論 II.II.詳細(xì)分析與論證過程詳細(xì)分析與論證過程 1.1.廣場(chǎng)項(xiàng)目定位評(píng)估廣場(chǎng)項(xiàng)目定位評(píng)估 a)廣場(chǎng)項(xiàng)目初期定位 b)廣場(chǎng)定位的調(diào)整過程 c)廣場(chǎng)目前的定位與現(xiàn)狀 d)今后項(xiàng)目定位的調(diào)整方向 2.2.廣場(chǎng)租金水平評(píng)估廣場(chǎng)租金水平評(píng)估 a)廣場(chǎng)租金水平分析 b)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理狀況 III.III. 附件附件 目錄目錄 3 主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論-項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 (1) 主題定位主題定位: 由社區(qū)型購(gòu)物中心升級(jí)為區(qū)域型購(gòu)物中心，最終發(fā)展成為引領(lǐng)現(xiàn)代時(shí)尚潮流 和流行消費(fèi)的都市型商業(yè)廣場(chǎng)。2、以極具規(guī)模的綜合體或巨無霸優(yōu)勢(shì)扛起體驗(yàn) 商業(yè)的大旗，強(qiáng)化零售娛樂化和娛樂零售化。 (2) 形象定位：形象定位： 樹立“時(shí)尚坐標(biāo)”，“資訊坐標(biāo)”的市場(chǎng)形象。 (3) 客群定位：客群定位： 主力客群為年輕、時(shí)尚、有品位的白領(lǐng)階層，18-45歲。 (4) 經(jīng)營(yíng)定位：經(jīng)營(yíng)定位： 經(jīng)營(yíng)檔次定位： 以中檔為主，兼顧高檔； 經(jīng)營(yíng)功能定位： 集零售、娛樂、餐飲、康體、休閑、會(huì)展為一體的綜合商業(yè)廣場(chǎng)； 業(yè)態(tài)組合定位： 購(gòu)物：娛樂：餐飲=5:3:2，接近黃金法則，爭(zhēng)取商業(yè)價(jià)值最大化；建 議主力店配比縮小到2%-2.5%。 4 主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論-租金水平租金水平 (1) 廣場(chǎng)：廣場(chǎng)： 租金收取模式：純租金，3、逐年遞增 2009年平均租金：3個(gè)億 同比2008年遞增比率：6-7% 2009年整體銷售額： (2) 百聯(lián)又一城百聯(lián)又一城: 租金收取模式：純租金，逐年遞增 2009年平均租金：2個(gè)億 同比2008年遞增比率： 2009年整體銷售額：13億 (3) 大寧國(guó)際廣場(chǎng)：大寧國(guó)際廣場(chǎng)： 租金收取模式：保底租金、提成兩者取高 2009年平均租金： 同比2008年遞增比率： 2009年整體銷售額： 5 主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論-改進(jìn)建議改進(jìn)建議 (1) 主力店面積過大，應(yīng)盡量縮小主力店， 增加次主力店和零售面積； (2) 建筑本身遺留問題，導(dǎo)致格局和動(dòng)線的 不合理，建議對(duì)局部結(jié)構(gòu)重新整改，提 高物業(yè)的可視性、均好性、便利性，提 高客流的兼容性； (3) 外立面：色彩和形象與現(xiàn)有定位不符， 缺少招攬性和品質(zhì)感，建議外立面全面 設(shè)計(jì)和整改； (4) 部