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1、“益田假日廣場(chǎng)”項(xiàng)目定位報(bào)告益田假日廣場(chǎng)”項(xiàng)目定位報(bào)告 占地占地22836.522836.5m2 總建面總建面130976130976m2 公寓公寓2303623036m2 寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓1200012000m2 商業(yè)商業(yè)7302673026m2 寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓 公寓公寓 本項(xiàng)目界定本項(xiàng)目界定 頂級(jí)物業(yè)頂級(jí)物業(yè) 市場(chǎng)形象市場(chǎng)形象/價(jià)格標(biāo)桿價(jià)格標(biāo)桿 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 獲取高價(jià)獲取高價(jià) 目前深圳市場(chǎng)寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)最高價(jià)格目前深圳市場(chǎng)寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)最高價(jià)格 國(guó)際商會(huì)中心國(guó)際商會(huì)中心 均價(jià)均價(jià)15000元元/ 價(jià)值點(diǎn)：價(jià)值點(diǎn)：CBD/超高層物業(yè)超高層物業(yè)/標(biāo)志性標(biāo)志性/物業(yè)配置物業(yè)配置 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 第四2、代寫(xiě)字樓第四代寫(xiě)字樓多層現(xiàn)代智能化花園式寫(xiě)字樓多層現(xiàn)代智能化花園式寫(xiě)字樓 價(jià)值點(diǎn)：價(jià)值點(diǎn)：創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品/辦公概念的顛覆辦公概念的顛覆 /顛覆性產(chǎn)品設(shè)計(jì)顛覆性產(chǎn)品設(shè)計(jì)/ 后后SARS 時(shí)代的產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)代的產(chǎn)品設(shè)計(jì)/功能彈性化功能彈性化 / 服務(wù)先導(dǎo)服務(wù)先導(dǎo)/地鐵上蓋物業(yè)地鐵上蓋物業(yè) 完全創(chuàng)新產(chǎn)品完全創(chuàng)新產(chǎn)品 無(wú)市場(chǎng)參照系無(wú)市場(chǎng)參照系 溢價(jià)因素溢價(jià)因素彈性指數(shù)大彈性指數(shù)大 創(chuàng)新產(chǎn)品的五種價(jià)格定位方法創(chuàng)新產(chǎn)品的五種價(jià)格定位方法 品質(zhì)更好，價(jià)格更高品質(zhì)更好，價(jià)格更高 品質(zhì)更好，價(jià)格相同品質(zhì)更好，價(jià)格相同 品質(zhì)相同，價(jià)格較低品質(zhì)相同，價(jià)格較低 品質(zhì)較遜，價(jià)格大幅度降低品質(zhì)較遜，價(jià)格大幅度降低 品質(zhì)更3、好，價(jià)格更低品質(zhì)更好，價(jià)格更低 創(chuàng)新產(chǎn)品的適用性創(chuàng)新產(chǎn)品的適用性 房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品的適用性房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品的適用性 項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分可實(shí)現(xiàn) 比市場(chǎng)傳統(tǒng)產(chǎn)品的最高價(jià)比市場(chǎng)傳統(tǒng)產(chǎn)品的最高價(jià) 15000 x100%=15000元元/ 完全的創(chuàng)新產(chǎn)品完全的創(chuàng)新產(chǎn)品 無(wú)市場(chǎng)參照系無(wú)市場(chǎng)參照系 溢價(jià)因素溢價(jià)因素彈性指數(shù)大彈性指數(shù)大 注：根據(jù)一般規(guī)律，房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品的價(jià)格不宜高于市場(chǎng)傳統(tǒng)產(chǎn)品的上限。 寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 價(jià)格實(shí)現(xiàn)價(jià)格實(shí)現(xiàn) 頂級(jí)寫(xiě)字樓定律：頂級(jí)寫(xiě)字樓定律： 減少銷售面積彈性，強(qiáng)制性選擇減少銷售面積彈性，強(qiáng)制性選擇 產(chǎn)品空間感好，放大產(chǎn)品面積，提高進(jìn)入門檻產(chǎn)品空間感好，放大產(chǎn)品面積，提高進(jìn)入門檻 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 鎖定中小型企業(yè)總部鎖定中小型企業(yè)總部 基本單位面積為基本單位面積為8001000為模數(shù)為模數(shù) 可自由拼合拆分可自由拼合拆分 寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品