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1、報(bào)告的時(shí)間界定 北塊上市時(shí)間：2007年10月 立足07-08年市場(chǎng)的產(chǎn)品定位預(yù)判 項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向 潛在潛在 客戶分析客戶分析 社會(huì)和經(jīng)社會(huì)和經(jīng) 濟(jì)背景濟(jì)背景 分析分析 項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件 分析分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 分析分析 過濾過濾 與與 配對(duì)配對(duì) 項(xiàng)目精確定位項(xiàng)目精確定位 城市發(fā)展城市發(fā)展 分析分析 + + + + 共性市場(chǎng)優(yōu)化方案共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案市場(chǎng)差異化方案 藍(lán)海藍(lán)海 紅海紅海 符合符合 企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)戰(zhàn)略 產(chǎn)品初步方案建議產(chǎn)品初步方案建議 思考邏輯思考邏輯 項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向 潛在潛在 客戶分析客戶分析 社會(huì)和經(jīng)社會(huì)和經(jīng) 濟(jì)背景濟(jì)背景 分2、析分析 項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件 分析分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 分析分析 過濾過濾 與與 配對(duì)配對(duì) 項(xiàng)目精確定位項(xiàng)目精確定位 城市發(fā)展城市發(fā)展 分析分析 + + + + 共性市場(chǎng)優(yōu)化方案共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案市場(chǎng)差異化方案 藍(lán)海藍(lán)海 紅海紅海 符合符合 企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)戰(zhàn)略 產(chǎn)品初步方案建議產(chǎn)品初步方案建議 城市發(fā)展分析城市發(fā)展分析 在城市之上，看居住 2008，城市居住空間導(dǎo)向 現(xiàn)代城市發(fā)展定律 居住區(qū)向城市外圍輻射 因市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上 升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中 心轉(zhuǎn)變，生活居住地向外圍區(qū)域輻射 擴(kuò)展。 中外環(huán)間 次級(jí)生活圈 內(nèi)中環(huán)間 主流生活圈 內(nèi)環(huán)內(nèi) 商業(yè)中心 世博世博3、 板塊板塊 未來預(yù)判 內(nèi)中環(huán)間成城市主流生活中心， 發(fā)展前景看好 城市置業(yè)格局的變化：內(nèi)環(huán)“富豪化”，中環(huán)“中產(chǎn)化”，外環(huán)“平民化” 上海“三環(huán)”格局比較與發(fā)展趨勢(shì) 特征 供應(yīng) 發(fā)展 價(jià)格 內(nèi)環(huán)內(nèi) 中環(huán)沿線 外環(huán)沿線 區(qū)域 發(fā)展成熟，地段尊 貴性充分體現(xiàn) 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，配 套逐步完善，未來 潛力較佳 潛在發(fā)展區(qū)域，配 套落后，潛力一般 受土地限制，供應(yīng) 極其貧乏 供應(yīng)充足、穩(wěn)定 供應(yīng)量極大 地價(jià)優(yōu)勢(shì)促使價(jià)格 穩(wěn)步攀升 價(jià)格保持平穩(wěn)運(yùn)行 價(jià)格存在進(jìn)一步下 跌的空間 高房?jī)r(jià)，完全淪為 富人置業(yè)區(qū) 穩(wěn)定的供應(yīng)與價(jià)格， 將成為主流中產(chǎn)的 主要置業(yè)區(qū) 外來人員及本市中 低階層選擇區(qū)域 三林板塊與城市關(guān)系 三林處中環(huán)沿線，與CBD距 離適宜，如在交通、生活配 套支持下，易吸引客戶群體 廣泛。 另外，世博會(huì)賦予三林板塊 歷史性的戰(zhàn)略契機(jī)。 啟示 中環(huán)與世博，使三林備 受矚目，購(gòu)買群體范圍