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房地產靜態經濟測算培訓課件-26頁.pdf

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培訓課件

上傳人：故事編號：177576 2021-08-27 26頁 2.68MB

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1、房地產靜態經濟測算培訓 Page3 靜態經濟評價指標勱態經濟評價指標財務評價的主要技術經濟指標根據國家現行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據以判別項目的財務可行性。房地產開發項目的財務評價指標最常用的分類方式是靜態評價指標和勱態評價指標。主要技術經濟指標 Page4 靜態經濟評價與勱態經濟評價靜態投資是以某一基準年、月的建設要素的價格（時點價格）為依據所計算出的建設項目投資的瞬時值。勱態投資是指在靜態投資分析基礎上考慮資金時間價值的經濟評價方法2、。它除了包括靜態投資所含內容之外，還包括建設期貸款利息、漲價預備費等。勱態投資適應市場價格運行機制的要求，使投資的計劃、估算更加符合實際。 Page5 利潤總額經營收入開發成本開發費用經營稅金及附加土地增值稅 Page6 靜態經濟測算三大板塊： Page7 PART 1 開發成本及費用 Page8 總共需要花多少錢？開發項目總投資與總成本費用明細類型序號工程或費用名稱土地成本 1 土地成本開發成本 2 前期工程費 3 建安工程費 4 基礎設施建設費 5 公共配套設施建設費 6 其他費用 7 不可預見費期間費用 8 管理費用 9 銷售費用 10 財務費用 Page9 一般3、而言，常見取得土地費用計算方式：按照土地出讓價金+契稅及交易稅（出讓金4%計算） 1土地費用估算土地費用是指為取得房地產項目用地使用權而發生的費用。對土地費用的估算要依實際情況而定。出讓土地出讓金劃撥土地戒征收土地征收拆遷費轉讓土地的土地轉讓費股東投資入股的投資折價租用土地的土地租用費一、土地成本：取得土地開發使用權而發生的各項費用 Page10 同時，考慮建設期可能發生的風險而導致的建設費用增加的內容稱為不可預見費，計算方法為（土地成本及開發成本總和的1%-3%）二：開發成本即工程成本包含：前期工程費用、基礎設施建設費用、建安工程費用、公共配套設施費用。 Page11 指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、觃劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。二、工程成本/開發前期工程費用一前期工程費表（僅供參考） 1 前

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