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1、1 萬科七寶萬科七寶萬科七寶萬科七寶53#地塊項目零售市場研究地塊項目零售市場研究地塊項目零售市場研究地塊項目零售市場研究 （最終報告終稿）（最終報告終稿） 3 目錄目錄目錄目錄 ? 研究目的和方法 4 ? 上海市宏觀零售市場分析6 ? 影響區(qū)域分析 44 ? 零售供應(yīng)分析 65 ? 代表性競爭性項目分析106 ? 消費(fèi)者調(diào)查 120 ? 區(qū)域交通分析 152 ? 市場定位及初步租戶組合建議 165 頁碼 4 研究目的與方法研究目的與方法研究目的與方法研究目的與方法 研究目的研究目的研究目的研究目的 我們理解上海萬科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司正在著手對萬科七寶53#地塊項目的開發(fā)建設(shè)作 前期準(zhǔn)備。為保2、證本項目之零售商業(yè)部分的策劃能夠順利進(jìn)行，基于對工作內(nèi)容的初步 的看法，我們確定主要目標(biāo)如下： ? 基于整體及區(qū)域市場研究的基礎(chǔ)上，確定本項目的初步市場定位確定本項目的初步市場定位確定本項目的初步市場定位確定本項目的初步市場定位； ? 基于測試性消費(fèi)者調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定本項目目標(biāo)消費(fèi)群體及消費(fèi)能力確定本項目目標(biāo)消費(fèi)群體及消費(fèi)能力確定本項目目標(biāo)消費(fèi)群體及消費(fèi)能力確定本項目目標(biāo)消費(fèi)群體及消費(fèi)能力 研究方法研究方法研究方法研究方法 ? 政府相關(guān)部門訪談，了解政府相關(guān)部門對相關(guān)區(qū)域的發(fā)展目標(biāo)和看法，以及具體的整體 規(guī)劃 ? 政府有關(guān)方面政策與計劃的分析和評價 ? 政府機(jī)構(gòu)具統(tǒng)一口徑的統(tǒng)計數(shù)據(jù) ? 3、基于仲量聯(lián)行在中國房地產(chǎn)市場所積累的豐富市場信息與數(shù)據(jù)庫，包括宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、 房地產(chǎn)市場供應(yīng)與需求等，采用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型對市場進(jìn)行評估與分析 ? 針對本項研究的部分內(nèi)容來自直接消費(fèi)者的市場需求調(diào)查分析，包括規(guī)模分析、傾向性 分析等 ? 研究區(qū)域市場中代表性競爭項目 5 工作步驟工作步驟工作步驟工作步驟 前期組建和準(zhǔn)備前期組建和準(zhǔn)備前期組建和準(zhǔn)備前期組建和準(zhǔn)備 本項目初步定位建議本項目初步定位建議本項目初步定位建議本項目初步定位建議 需求分析需求分析需求分析需求分析 供應(yīng)分析供應(yīng)分析供應(yīng)分析供應(yīng)分析 交通分析交通分析交通分析交通分析 辦辦辦辦 公公公公 物物物物 業(yè)業(yè)業(yè)業(yè) 酒酒酒酒 店店店店 住住住住 宅宅宅宅 物物物物 業(yè)業(yè)業(yè)業(yè) 零零零零 售售售售 物物物物 業(yè)業(yè)業(yè)業(yè) 本項目目標(biāo)消費(fèi)群體建議本項目目標(biāo)消費(fèi)群體建議本項目目標(biāo)消費(fèi)群體建議本項目目標(biāo)消費(fèi)群體建議 本項目二級影響區(qū)域本項目二級影響