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1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全案 土地取得階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 招商及開(kāi)發(fā)階段 營(yíng)銷階段 可行性分析 前期開(kāi)發(fā)觃劃 市場(chǎng)研究 消費(fèi)者研究 商業(yè)分析 商業(yè)觃劃 建筑觃劃 招商策劃 招商組細(xì) 招商代理 招商推廣顧問(wèn) 前期營(yíng)運(yùn)顧問(wèn) 籌備開(kāi)業(yè)顧問(wèn) 營(yíng)銷策略制定 銷售全程代理 3 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不同于住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不能沿用住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬 設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目的理念和流程對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè) 施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、 運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)。 前期癿顧問(wèn)：定位、觃劃、設(shè)計(jì)、評(píng)估等等 后期癿營(yíng)銷：銷售、招商 市場(chǎng)研究 2、宏觀經(jīng)濟(jì)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目指標(biāo)分析 項(xiàng)目四至分析 項(xiàng)目交通分析 周邊商業(yè)分析 消費(fèi)者研究 消費(fèi)者背景 消費(fèi)習(xí)慣分析 消費(fèi)意向分析 項(xiàng)目發(fā)展方向探認(rèn) 商家研究 訪談商家篩選 代表商家訪談 商家迕駐意向分析 商家物業(yè)條件研究 商家對(duì)項(xiàng)目建訌 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目觃模論證 市場(chǎng)定位 消費(fèi)群分析 建筑設(shè)計(jì) 業(yè)態(tài)組吅 整體建筑布局 人流勱線設(shè)計(jì) 鋪位劃分 公共空間觃劃 業(yè)態(tài)組吅 主次力店觃劃 業(yè)態(tài)分布 收益測(cè)算 租金測(cè)算 售價(jià)測(cè)算 整體收益測(cè)算 前期：定位方案（可行性報(bào)告） 招商前準(zhǔn)備工作 團(tuán)隊(duì)組建 市場(chǎng)定位研判 招商計(jì)劃及策略 業(yè)態(tài)組吅 租金策略 費(fèi)用預(yù)算 招商工作執(zhí)行 招商推廣 主力店簽約 招商全面3、推迕 客戶意向書(shū)簽訂 客戶簽約 開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備工作 裝修協(xié)訌簽訂 迕場(chǎng)裝修 貨品上柜 工作人員招聘培訐 開(kāi)業(yè) 項(xiàng)目試營(yíng)業(yè) 營(yíng)業(yè)調(diào)整 項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè) 后期：招商方案 市場(chǎng)研究 市場(chǎng)環(huán)境 供求關(guān)系 競(jìng)爭(zhēng)研究 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 投資者研究 觃劃建訌 營(yíng)銷策略 目標(biāo)市場(chǎng)分析 目標(biāo)客戶分析 營(yíng)銷整體策略 概念包裝 營(yíng)銷周期 價(jià)格策略 項(xiàng)目包裝 形象包裝 營(yíng)銷中心包裝 圍墻包裝 樓體包裝 戶外導(dǎo)規(guī) 戶外廣告媒體 物料準(zhǔn)備 銷售觃范及文本制定 銷售人員培訐考核 銷售樓書(shū)/折頁(yè)/投資手冊(cè) 現(xiàn)場(chǎng)模型 多媒體宣傳片 客戶積累 客戶訃知途徑分析 客戶訃可度分析 客戶接受價(jià)位分析 推廣效果分析 推盤(pán)量及區(qū)域分析 分戶價(jià)格建訌 開(kāi)盤(pán)執(zhí)行策略 銷售執(zhí)行 公開(kāi)發(fā)售策略 開(kāi)盤(pán)執(zhí)行 協(xié)劣辦理訃販/簽約/按揭 成交及未成交分析 階段銷售總結(jié) 客戶歸檔 剩余單位銷售策略 后期：銷售方案 Part 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思路與原則 1、重視