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1、 目目 錄錄 第一篇 營(yíng)銷戰(zhàn)略 . 2 一、戰(zhàn)略構(gòu)思 . 2 二、戰(zhàn)略執(zhí)行 . 3 第二篇 營(yíng)銷定位 . 4 一、項(xiàng)目主題定位 . 4 二、主題定位及詮釋 . 4 三、住宅案名確定 . 4 四、客戶定位 . 4 五、價(jià)格定位 . 7 （一）價(jià)格定位依據(jù) . 7 （二）價(jià)格控制實(shí)施 . 10 第三篇 營(yíng)銷執(zhí)行 . 11 一、執(zhí)行策略指引 . 11 二、營(yíng)銷推廣執(zhí)行 . 13 （一）營(yíng)銷推廣階段劃分 . 13 （二）工程進(jìn)度與營(yíng)銷節(jié)奏的配合 . 15 （三）推售策略控制 . 16 （四）推廣主題延展（營(yíng)銷概念） . 17 （五）階段執(zhí)行 . 18 三、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 . 46 第四篇 營(yíng)銷危機(jī)評(píng)估及2、應(yīng)對(duì)策略 . 49 一、預(yù)熱期內(nèi)，市場(chǎng)關(guān)注度弱 . 49 二、內(nèi)部認(rèn)購客戶不足 . 51 三、開盤解籌率低怎么辦？ . 52 2 第一篇第一篇 營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷戰(zhàn)略 一、戰(zhàn)略構(gòu)思一、戰(zhàn)略構(gòu)思 【營(yíng)銷總綱】 建立項(xiàng)目差異化的高形象，提升項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值，在合理的營(yíng)銷周 期內(nèi)，為項(xiàng)目和升龍贏取更大的市場(chǎng)利潤(rùn)！ 【營(yíng)銷思想】 依托片區(qū)優(yōu)越的人文資源進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)炒作，利用滲透力強(qiáng)的前期預(yù) 熱，以極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的多元化產(chǎn)品+頗具感染力的情景營(yíng)造，完成 整個(gè)項(xiàng)目的推廣！ 【營(yíng)銷目標(biāo)】 高形象、中價(jià)格入市、快速上漲,以合理實(shí)效的推廣費(fèi)用實(shí)現(xiàn) 100% 銷售! 【營(yíng)銷原則】 通過對(duì)市場(chǎng)的充分認(rèn)知， 以準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位營(yíng)造市場(chǎng)3、差異化特征， 在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，以提供獨(dú)到的居住生活方式及銷售主張取 得消費(fèi)者的充分認(rèn)可，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)利益與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最優(yōu)化配 置的目標(biāo)而服務(wù)。 3 二、戰(zhàn)略執(zhí)行二、戰(zhàn)略執(zhí)行 1 1、五大形象訴求點(diǎn)、五大形象訴求點(diǎn) 1) 高端、大眾媒體：覆蓋中高端客戶群 2) 高檔次：高檔住宅、舒適空間 3) 高品質(zhì)：細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)、細(xì)節(jié)彰顯大氣 4) 高素質(zhì)：高形象的事件營(yíng)銷/高素質(zhì)的目標(biāo)客戶 5) 高氣質(zhì)：銷售人員的氣質(zhì)、風(fēng)格 2 2、六大通路組合、六大通路組合 1)1) 劍出鞘天下知?jiǎng)Τ銮侍煜轮?通道決定出路！導(dǎo)視全覆蓋發(fā)布，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度！ 2)2) 社區(qū)價(jià)值展示社區(qū)價(jià)值展示 賣場(chǎng)包裝樹立高尚社區(qū)形象；通道傳播擴(kuò)大片區(qū)知名度。 3)3) 產(chǎn)品價(jià)值展示產(chǎn)品價(jià)值展示 營(yíng)銷中心/樣板區(qū)/看樓通道/架空花園/商業(yè)街區(qū)等配套完美展示。 4)4) 附加價(jià)值展示附加價(jià)值展示 知名商家引入提前納入營(yíng)銷；引進(jìn)國(guó)際知