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1、商業(yè)定位及啟勢策略 2015/2016 回望 產(chǎn)品市場及價值研判 二 推盤策略營銷戰(zhàn)術(shù) 三 渠道營銷及促銷政策 四 五 活動策略 現(xiàn)場包裝及營銷道具 六 一 目 錄 1、市場研判 2、價值梳理 3、客群分析 4、項目定位 5、推盤策略 6、推盤節(jié)奏 7、活動策略 8、現(xiàn)場包裝 9、渠道促銷 目 錄 市場研判 1、大環(huán)境不容樂觀 宏觀經(jīng)濟增速持續(xù)下滑，實體經(jīng)濟持續(xù)走低，經(jīng)濟回升壓力較大，2017 年或?qū)⒗^續(xù)探底，直接影響商業(yè)投資。 成都在建商業(yè)達320萬，而城東商業(yè)包括ICC、環(huán)球匯、樂天 世界、泰合財富中心、華宇廣場、泰合財富中心、COSMO天廊、華潤 九街綜合商業(yè)總體量超過200萬，紅海競爭2、。 2、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重 城東整體商業(yè)同質(zhì)化較為嚴重，特點缺位，大都面臨重新定位過程， 在產(chǎn)品打造上，環(huán)球匯、Icc、泰合、華宇幾乎都涵蓋了商業(yè)街、公寓、 寫字樓和酒店，更有恒大中央廣場、萬科金色樂府、陽光100米婭、 中糧鴻云、九龍倉御園等大量商鋪，商業(yè)同質(zhì)競爭如此激烈，高度重 合的商業(yè)產(chǎn)品讓區(qū)域商業(yè)未開便陷入激烈的競爭環(huán)境中。 3、競爭機會 3.1、手握先機 相對于攀成鋼區(qū)域商業(yè)呈現(xiàn)率不到30%，其 中號稱商業(yè)全面動工的樂天和成都icc基本還 是個“雛形”，唯一順利呈現(xiàn)的只有Cosmo 天廊。魯能街區(qū)成現(xiàn)度和成熟度更高，其中 社區(qū)中心及1期商鋪已經(jīng)呈現(xiàn)，速度更快， 占據(jù)先機。 3.2、互補共3、贏 在實體商業(yè)普遍下滑大環(huán)境下，華潤萬象城營業(yè)額2016年逆市上 升1%，銷售額近18億元，全年客流達到2800萬人次，比2015年 上漲20%。以萬象城為中心的商業(yè)中心、商務(wù)中心及生活中心基本 形成，更重要的是培養(yǎng)出以萬年場為中心的東城中心消費習(xí)慣。 可以充分借勢萬象城和萬象潤街人氣和已經(jīng)培育成熟的消費市場； 定位實現(xiàn)互補共贏。 4、品牌力有待展現(xiàn) 作為初履成都的央企品牌，知名度和美譽度處于初級階段，品牌力量 有待展現(xiàn)，品牌從上至下對項目的支撐有待發(fā)掘。 5、主力店未確定 項目4.63萬的商業(yè)體量，商業(yè)中心業(yè)態(tài)意向初定，主力店未定，業(yè) 態(tài)骨架有待建構(gòu)，商業(yè)號召力大勢未成。 小結(jié)： 有鑒于項目特性和溢價需求，項目應(yīng)該跳出底 層級的街鋪紅海，差異化定位，立足于商業(yè)中 心的層級對市場發(fā)聲。 價值梳理 一、品牌價值 1、中國魯能商業(yè)勢能 在魯能泛產(chǎn)業(yè)版圖的七大板塊中： 商業(yè)地產(chǎn)的魯能城