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1、張家港金港世家院子項目策略提報2018年11月百院爭鳴New Times for the yard這并不是一個容易的時代冰火雙重天。零成交。資深老盤限價【一】讀城關于市場的三個共識院子扎堆23個疊墅樓盤，10個在金港同質嚴重高調如一新中式的禮序，你方唱罷我登場同聲喧嘩買方成市有限的客戶群體，觀望成風被動被選如何化被動為主動？院子疊墅新中式新中式疊墅疊墅你是【？】疊墅院子院子禮序三進院子院子院子新中式新中式新中式院子核心命題如何建立大同市場的獨我標簽【二】自審關于自我重讀的共識【大區位的四個轉化】，金港界定張家港的世界港灣長三角城市群腹地滬寧鐵路線、京滬高速線之上面對世界的中國港灣長江經濟帶黃金2、入海口區港一體保稅區、港口經濟長三角“一小時經濟圈”核芯經濟帶金港片區楊舍老城區暨陽湖城南片區濱江新城核心區大城角度張家港市區的生活跨度風水角度江山龍脈中國龍脈長江張家港人最親切的山香山江山匯聚，懷抱濱江新城生活角度高端資源聚集區臨港大廈&雙子樓行政中心5.8萬方文化中心文化館、少年宮、圖書館、美術館、檔案館金港醫院二級公立醫院蘇州外國語學校【產品的四個概念進化】330平米 約半畝院子8.8米面寬全臥套房 港城3.0陽光橫墅 家族標配核心產品價值點領銜于金港的迭代產品5.5米挑高地下室 樓下的私家會所第一個物理標簽迭代之作金港3.0院墅標尺院大院以物論物僅僅是物理的標簽很難獲得故事化的價值升華3、普羅泰戈拉說：人是萬物的尺度目標客戶的想法金港鎮外來人口50%，小10家世界500強企業，30多家上市公司，8000多家私營企業從商文化濃郁商人的根本人脈即錢脈圈層文化必然是信仰圈層成就 地位 生意264席165-185平米1.2低容積率全四房4-6層純疊墅區提純了未來業主圈層如何放大圈層的故事？看看中國圈層聚居的群像北京 南鑼鼓巷740年間一巷藏數院，中國近代名流史末代皇后婉容的娘娘院、清蒙古王爺府、九門提督府、內務府總管府邸、開國元勛羅榮桓、大將粟裕、大將譚政，文藝泰斗老舍、齊白石、矛盾上海 新華路上海的名利場新華路板塊是傳統的上海頂級名流聚居地段，上海三分之一的領事館、50%的外交官官邸4、在長寧，上海四分之一的外籍人士居住在長寧。被列為上海歷史文化風貌區新華路沿線近代花園別墅，包括亦村、賀綠汀舊居、巴金故居、宋慶齡故居、泰安路115弄花園里弄住宅、登輝堂、法華古寺大雄寶殿立柱基座等均盤踞于此。南京頤和路公館區“一條頤和路，半部民國史”1927年由蔣介石親筆題字的首都計劃，其中的產物之一，就是上層人士住宅區37.8萬平方米的頤和路公館區。很快，一幢幢風格各異的別墅陸續建造了起來，而云集在此的正是國民黨的高官名流，達官顯貴以及外國公使。這里共矗立著225幢保存較為完好的民國建筑，分別以頤和路為中軸，被“珞珈”、“靈隱”、“普陀”等道路分割成大小不等的12個片區。港城，也有圈層聚合之5、風舊時楊舍望族聚居之地藏于如今市區的楊舍西街童家、葉家、丁家、郭家一大批名仕望族聚居于此由古至今墅院墅圈真正的價值所在精神標簽的具象化院百院【三】新義核心形象的延伸定義形象主訴占位金港標尺，盡顯圈層盛圖金港門牌，百院門第定位拉高項目的城市視野，強調整案的圈層屬性中國港灣城市腹地東方文化院落群百院六藏價值體系大匠中國京師國匠，院成中國11載石榴集團，上海城市群第七座院子，“國匠院落系”壓卷之作。大國港灣滬寧腹地，世界門廳環滬1小時都會圈，長三角3小時交通圈，港城樞紐，世界金港。大園江南師法拙政，禮制春秋一園二街，三坊六巷，宅門禮序，復興東方人居。大城江山臥峰藏龍，貴胄盛圖靈秀香山，磅礴長江，左右6、環抱；濱江新城，都會未來，觸手可及。寬居尺度8.8米面寬私享境界全4房近全套房設計越界空間樓下5.5米私人會所大宅詩畫光耀門庭，詩性空間大院世族半畝勝景，百院門第半畝私院，名仕為鄰，264席家族院落群，勾勒港城家族群像。【四】華聲聚光燈般的導向推廣三大階段，話題不斷逐級擴大世家院子影響力1112月12月35月圈層人物IP起勢全城影響力春節入侵宴席地域影響力階段動作階段目的全市強銷期客戶影響力11-12月年底形象更新，品牌再聚勢話題活動人物IP共同亮相造勢在核心價值的過濾中墅京師國匠院王剛高同質化梯隊符號化標簽+京師國匠7城經典國院作品系王剛收藏家明星價值的最大化階段推廣形象百院六藏價值系列刷屏7、上線推高項目調性線下“雙院”品牌聯動大活動相約王剛港城企業家年會暨石榴業主答謝會王剛解讀院落收藏之道港城企業家的圈層盛事對話全城高凈值人群，實現高占位1-2月春節期間打透本地圈階段主題線上圈層文化上線侵占張家港的朋友圈“港城的封面”微信游戲上線專屬定制海報，鼓勵粉絲線上互動，并導入宜興大v、網紅、行業名人，參與炒熱話題，制造張家港人年末的朋友圈話題“和大人這廂有禮了”石榴全民經紀人新年祝福紅包派發快閃活動全名經紀人紅包邀請函派發，借經紀人的招募宣傳項目網紅紅包一封“和大人”的致富秘籍你團圓，我買單年夜飯的“世家錦鯉”跨界金港高端飯店以“萬元年夜飯免單”抽獎為噱頭引起全港話題3-5月強銷期深挖老8、業主，制造客戶影響力階段主題產品價值強輸出和大人鑒寶來哉！【世家院子】首席生活體驗官上線通過定制的和大人漫畫人物可在微信上進行更接地氣更具傳播度的價值宣傳港城院子系的尊榮身份標識世家俱樂部VIP定制黑卡發布合作城市商家，打造專享城市資源生活場卡內有積分設置，可享定制圈層活動等專屬福利世家俱樂部世家俱樂部首批定制資源活動首批定制資源活動機構組織合作名家書畫雅會企業定制商務宴會圈層定制企業家同學會個人私享領袖私宴專場憑世家俱樂部的定制黑卡一系列高端場所的話題營銷高端餐廳的特權坐席洽談高端餐廳、酒店，3-5月期間設置最好的一批座位，為中國客悅會會員專區，供客悅會成員優先享受。消費場所特殊福利院子隱匿9、之享高端餐廳定制隱藏菜單會所、spa美容機構等，免費果汁、時令水果拼盤等福利消費場所特殊禮遇院子VIP空間1、酒店、會所的VIP等候區可配合資料展示，打造為無人展點2、健身機構的VIP專屬衣物柜現場活動主題化長線系列圈層活動院子里的名門生活策略執行策略執行 四階段活動一四階段活動一院子里的資本盛宴財富傳承與全球資產配置港城企業家高端私密沙龍院子里的名流雅宴港城生活美學雅集書畫沙龍攝影藝術古玩收藏為名仕大家定制的私人雅宴院子里的情懷私宴港城大人物的私享朋友圈同學會企業年會行業集會為港城領袖定制的私宴專場院子里的家族合宴港城名門家族的定制之享以關鍵人或報名，篩選每一個參與的名門家族，從邀請函到桌牌10、現場包裝，根據家族特質為其定制1112月12月35月春節入侵宴席金港門牌，百院門第中國港灣城市腹地東方文化院落群品牌全民經紀人的快閃圈層形象圈層定義階段目的階段主題重點動作線上炒作圈層Ip起勢我的藏品里，少一座中國院子石榴港城“雙院傾城”客戶答謝盛典相約王剛，港城企業家年會價值解讀中國六藏線上小視頻、互動小程序、創意動圖等，持續配合炒作全城強銷期不閱世家，何以院子8.8米橫墅，半畝院子，全臥套房，私家會所世家俱樂部黑卡發布產品解讀院藏六境再造全城影響力制造本地影響力圈定客戶影響力最后的1分鐘策略總結核心策略：大同市場樹強獨我標簽兩大標簽：前沿產品+純粹圈層核心主訴：金港門牌，百院門第產品定位：世界港灣城市腹地東方文化院落群百院六藏：大匠中國+大國港灣+大城江山+大園江南+大宅詩畫+大院世族階段推廣：三大階段，一場明星ip造大影響力，一個新年的地域熱度，一場年后的圈層特權，逐級收攏客戶THEEND順祝項目旗開得勝，院開盛世