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1、2數據來源：巧芯科技現象一：有多少企業已經不再投資？現象一：有多少企業已經不再投資？20192019年年，700家房企中，新增公司少于5個的有518518家房企，其中沒有新增公司的有365365家房企；等于接近75%75%的房企已失去再投資能力。“2017201720182018 2019201932%32%表：2017-2019年700家房地產集團新增項目公司數量320192019年年，據人民法院公告的破產文書，檢索“房地產”關鍵詞，共有 467467家企業。2016年-2018，此類企業數量分別為184184、274274、410410家。“一線城市核心二線普通二線三四線表：2019年破產2、房地產公司各城市能級分布占比現象二：有多少企業面臨清算？現象二：有多少企業面臨清算？4表：2019年北京部分限競房項目成交/限售均價對比編號編號項目名稱項目名稱區域區域批證套數批證套數去化率去化率成交均價成交均價 限售均價限售均價漲跌幅度漲跌幅度1和悅華璽昌平64672.45%4681849877-6.13%2華萃西山門頭溝95812.42%4803451205-6.19%3金辰府昌平6270.48%4918653000-7.20%4萬科翡翠西湖豐臺150728.87%3814841230-7.48%5大興金茂悅大興138842.00%3863442061-8.15%6熙悅觀湖房山5448.23、7%3420837245-8.15%7萬象華府昌平41961.34%4975354197-8.20%8旭輝城房山75416.71%3393137000-8.29%9金悅府大興49830.92%4988555016-9.33%10中國鐵建國際公館亦莊1003-4700052695-10.81%11頤璟萬和大興41155.47%4894755016-11.03%12金地大湖風華房山8768.79%3312437245-11.06%13熙湖悅著房山12166.74%3285837245-11.78%14金樾和著房山89034.04%3409138994-12.57%15金隅學府亦莊990-460004、52695-12.71%16碧桂園世奧龍鼎延慶91618.89%2744232000-14.24%17招商雍合府大興63275.32%4710955800-15.58%表：2019年6-11月典型城市項目平均開盤周度去化率城市6月7月8月9月10月11月北京73%50%37%66%45%32%成都47%49%41%45%43%46%福州67%47%66%30%33%37%杭州83%83%84%78%72%69%濟南52%48%47%36%41%27%南京54%77%42%67%61%56%青島56%54%49%56%61%62%蘇州84%90%80%95%86%66%天津78%50%59%655、%58%42%重慶70%71%60%58%52%68%鄭州74%70%65%68%56%71%西安87%85%81%78%79%72%武漢74%82%69%81%76%57%廣州42%36%41%51%47%35%深圳46%46%35%50%30%54%上海25%43%48%48%37%52%長沙66%66%82%58%59%63%佛山49%34%57%84%45%43%中山53%63%52%65%18%25%現象三：有多少項目已經賣不到指導價？現象三：有多少項目已經賣不到指導價？數據來源：巧芯科技20192019年行業邏輯年行業邏輯6一切以一切以“穩穩”為主為主穩：穩：既是目標既是目標,更是6、底線更是底線因城施策因城施策+因企施策因企施策格局優化，優勝劣汰格局優化，優勝劣汰外圍放水，地產筑壩外圍放水，地產筑壩（三大治理路徑）（三大治理路徑）政策邏輯：7路徑一：外圍放水，地產筑壩路徑一：外圍放水，地產筑壩0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/10成交面積（萬平）成交金額（億元）圖：圖：7、20182018年年1 1月月-2019-2019年年1010月月TOP50TOP50房企土地成交量價變化情況房企土地成交量價變化情況節流節流緩投資緩投資開源開源抓回款抓回款圖：2019年房地產融資收緊和央行貨幣政策脈絡圖5 5月月6 6月月7 7月月4 4月月1111月月9 9月月中央政治局會議重申房住不炒中央政治局會議重申房住不炒郭樹清批評房地產過度融資郭樹清批評房地產過度融資全面收緊信托、銀行、海外債等融資全面收緊信托、銀行、海外債等融資渠道渠道全面降準全面降準,下調金融機構存款準備金率下調金融機構存款準備金率1 1個百分點個百分點降息：下調降息：下調MLFMLF利率利率全面降準全面降準8、,下調金融機構存款準備金下調金融機構存款準備金率率0.50.5個百分點個百分點2323號文，信托融資全面收緊號文，信托融資全面收緊1 1月月0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%201120122013201420152016201720182019圖：圖：20112011年年-2019-2019年年房地產開發企業到位資金房地產開發企業到位資金中定金及預收款比例中定金及預收款比例（%）9 9月月郭樹清強調堅決打擊非法金融活動，郭樹清強調堅決打擊非法金融活動，遏制房地產金融化泡沫化傾向遏制房地產金融化泡沫化傾向數據來源：國家統計局、億翰智庫1.48可以有可以9、有“小陽春小陽春”但不能但不能“入夏入夏“！一二線不能一二線不能“過熱過熱”，三四線不能，三四線不能“過冷過冷”！蘇州、大連等熱點二線城市調控加碼部分高杠桿、拿地王的出頭企業融資受限需求釋放需求釋放經濟壓力經濟壓力政策松動政策松動城市冷熱不均城市冷熱不均“地王地王”再再現現“因城施策因城施策”“因企施策因企施策”市場出現市場出現“小陽春小陽春”1 1）城市）城市“自救自救”，不再感性，調控力度微調，不再感性，調控力度微調2 2）企業）企業“自救自救”，不再堅守，現金流為王，不再堅守，現金流為王3 3）消費者）消費者“自救自救”，不再瘋狂，觀望情緒漸濃，不再瘋狂，觀望情緒漸濃下半年市場呈現三大特10、征企業積極應對加快推貨加快推貨，積極展開促銷政策邊際放松邊際放松部分城市的調控松綁以“穩”為綱“730”730”會議會議提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”“小陽春小陽春”行情結束，市場開始回落行情結束，市場開始回落路徑二：因城施策路徑二：因城施策+因企施策因企施策上半年：需求驅動，出現小陽春上半年：需求驅動，出現小陽春下半年下半年：需求萎縮，：需求萎縮，啟動啟動“自救自救”模式模式（治理邏輯）最終目標9企業升維精進，強者恒強企業升維精進，強者恒強28%50%62%75%0%10%20%30%40%50%60%70%80%200920102011201220132014201520162011、1720182019圖：2009-2019年1-11月行業集中度變化TOP10TOP30TOP50TOP100行業降維淘汰，競爭力較弱的企業面臨行業降維淘汰，競爭力較弱的企業面臨“淘汰淘汰”行業一定會在，但企業不一定行業一定會在，但企業不一定在在路徑三：格局優化，優勝劣汰路徑三：格局優化，優勝劣汰行業集中度攀升行業集中度攀升“爆雷爆雷”企業日漸增多企業日漸增多數據來源：各企業公告，億翰智庫20202020年行業趨勢年行業趨勢113.1以穩為主，要素回歸核心邏輯以穩為主，要素回歸核心邏輯核心核心一、一、行業行業回歸回歸“調節調節”邏輯邏輯二、二、政策政策回歸回歸“箱體箱體”邏輯邏輯三、三、城市城12、市回歸回歸“價值價值”邏輯邏輯五、五、企業企業回歸回歸“經營經營”邏輯邏輯四、四、消費者消費者回歸回歸“居住居住”邏輯邏輯行業回歸行業回歸“調節調節”邏輯邏輯15.012.40 2 4 6 8 10 12 14 16 20002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019圖：2000-2019年1-10月全國商品房銷售額（萬億元）數據來源：國家統計局、億翰智庫圖表：2015-2019上半年YH50房企利潤表現手段一：手段一：地價難降，房價難漲，行業利潤率下降大勢所地價難降，房價難漲，行業利13、潤率下降大勢所趨趨0%10%20%30%40%50%010002000300040005000600020152016201720182019H1凈利潤（億元）凈利潤同比增速保量：行業未來發展空間將保持保量：行業未來發展空間將保持1515萬億，機會仍在萬億，機會仍在去質：去質：壓縮行業利潤壓縮行業利潤，引導企業參與引導企業參與B2GB2G“保量去質保量去質”觀點一：觀點一：20202020年房地產行業交易量仍將保持年房地產行業交易量仍將保持1515萬億上下規模萬億上下規模13數據來源：各地方統計局、億翰智庫政策回歸政策回歸“箱體箱體”邏輯邏輯u 城市承壓城市承壓u 政策松動：有條件解限購政策松14、動：有條件解限購觀點二：因城施策是主導思想，局部小松有戲，全局大調無望觀點二：因城施策是主導思想，局部小松有戲，全局大調無望土地出讓金和銷售金額土地出讓金和銷售金額增速下滑增速下滑城市城市重點關注u紅色字體為近期有條件放松人才政策城市14“資金驅動資金驅動”“價值驅動價值驅動”轉轉 變變市場機會市場機會2015年開始政府在去庫存背景下開始放水，城市出現“輪動彈鋼琴”城市經濟、產業、人口、規劃等基本面有支撐處于核心都市圈的城市等（外力，資金流向）（內力，自身價值釋放）“能級能級+區域區域”“區域區域+城市群城市群”表：典型區域市場發展特征區域區域市場發展特征市場發展特征典型城市市典型城市市場現象15、場現象長三角整體比較健康，個別城市出現透支現象鎮江、常州等城市市場壓力整體偏大等珠三角部分城市供大于求，市場分化明顯東莞、深圳市場整體量價穩定，表現相對較好珠海、惠州、江門等其他城市市場熱度不高，需求回落環渤海供應過量，需求透支自政策收緊后已低位運行兩年多，市場庫存處于高位，如天津、廊坊等中部市場分化嚴重合肥、鄭州等出現下滑，武漢、長沙等總體活躍西部整體下行趨勢明顯，部分城市保持穩定西安自政策升級后，市場成交處于持續下滑狀態昆明、南寧等城市成交稍有下降，但整體保持穩定城市回歸城市回歸“價值價值”邏輯邏輯觀點三觀點三：市場趨勢重：市場趨勢重區域聯動，輕城市輪動區域聯動，輕城市輪動15消費者回歸消16、費者回歸“居住居住”邏輯邏輯7.0%7.5%8.0%8.5%9.0%9.5%10.0%10.5%2018.1-22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.12018.112018.122019.1-22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.1圖：社會消費品零售總額同比增速情況 北京、深圳土拍重啟70/90政策 北京、上海發展共有產權房多措并舉保證供應多措并舉保證供應（政府端）（政府端）開始控制總價，匹配對應的購買需求 強調多樣化的功能性控總價、強調功能性控總價、強調功能性（企業端）（企業端17、）區域區域/項目間價值更加分化項目間價值更加分化消費者：回歸居住核心，更關注項目性價比消費者：回歸居住核心，更關注項目性價比價格價格配套配套交通交通服務服務 有發展潛力的城市與區域、迎合消費者需求的項目會持續熱銷 不被消費者認可的，將會被拋棄數據來源：國家統計局消費力下降，產品回歸消費力下降，產品回歸“控總價、重功能控總價、重功能”需求回歸居住，區域需求回歸居住，區域/項目價值分化項目價值分化觀點四：消費者回歸理性消費，性價比、功能性需求將重回市場觀點四：消費者回歸理性消費，性價比、功能性需求將重回市場16企業回歸企業回歸“經營經營”核心核心圖：2015-2019上半年YH50家典型房企凈負債18、率走勢表：典型企業2014-2019年上半年凈負債水平變化情況人才杠桿人才杠桿 中梁：阿米巴模式服務杠桿服務杠桿 金科：美好生活家產品杠桿產品杠桿 融創：“桃花源”系列企業經營核心由財務杠桿到經營杠桿企業經營核心由財務杠桿到經營杠桿典型企業紛紛加大經營杠桿典型企業紛紛加大經營杠桿1 1經營杠桿經營杠桿2 23 34 4管理杠桿管理杠桿 碧桂園：高周轉數據來源：企業年報、億翰智庫0%50%100%150%200%201420152016201720182019.H1觀點五：現金流為核心，輕財務杠桿，重經營杠桿觀點五：現金流為核心，輕財務杠桿，重經營杠桿20202020年企業策略年企業策略202019、2020年，從核心向外擴張年，從核心向外擴張20202020年企業策略年企業策略立勢借勢合勢19表：典型企業區域銷售業績占比企業企業深耕區域深耕區域省份銷售業績（億）省份銷售業績（億）全國銷售業績（億）全國銷售業績（億）占比占比新城控股江蘇省787246032%32%中南置地江蘇省745170243%43%祥生地產浙江省521105549%49%弘陽地產江蘇省34559058%58%新力地產江西省31996533%33%規模優勢規模優勢資源優勢資源優勢優先定價權，主動性強，易于抵抗市場波動渠道暢通，投資、營銷品牌效應較強陣地聚焦，機會型二線不如深耕型的三四線陣地聚焦，機會型二線不如深耕型的三四20、線企業名稱類型城市銷售金額（億）占比祥生地產深耕三四線諸暨93.38.80%泰興676.30%機會二線遼寧0.040.01%新力地產深耕三四線中山71.17.4%南通68.77.1%徐州59.86.2%惠州58.56.0%機會二線贛州9.40.50%濟南8.60.40%弘陽地產深耕三四線常州46.37.9%無錫44.57.5%江陰37.76.4%機會二線西安3.80.6%長沙0.20.01%美的地產深耕三四線佛山104.611.50%邯鄲849.20%常州46.85.10%徐州43.44.80%無錫40.74.50%機會二線南京9.81.10%鄭州5.50.60%表：典型企業深耕型三四線與機會21、二線型城市銷售業績對比備注：銷售業績為2019年1-11月銷售金額立陣地之勢立陣地之勢20投資從被動走向主動投資從被動走向主動圖：閑置土地篩選邏輯NONONONONONO可并購土地土地出讓合同用地規劃證工程規劃證施工許可證預售證竣工備案網簽備案報規報建/開工成交拿地竣工追溯集團獲取集團土地分布信息立陣地之勢立陣地之勢3.2.1數據來源：巧芯科技n 招拍掛招拍掛 收益率降低n 收并購收并購 被動接受信息，后續問題較多n 產業購地產業購地 實施難度較大當前拿地的三類方式當前拿地的三類方式表：30強房企對核心二、三線城市的投資熱度變化從投后復盤走向投前預判從投后復盤走向投前預判立陣地之勢立陣地之勢322、.2.1數據來源：巧芯科技，備注：投資熱度為當年該城市新成立項目公司數城市20152016201720182019杭州市294813116388重慶市2028918282成都市2654789458天津市3562938084南京市39741037870佛山市2757959347武漢市1473915551青島市1724877162濟南市1649946741西安市1234595247寧波市1162558748溫州市1616927883福州市631867250合肥市935726060長沙市817584817昆明市1722438541鄭州市1533483924蘇州市1419673227廈門市82835623、123惠州市48335177貴陽市511285422南寧市1523274334企業名稱城市熱度企業名稱城市熱度企業名稱城市熱度企業名稱城市熱度中梁控股溫州市24招商蛇口南京市7旭輝集團天津市8華潤置地上海市5合肥市9佛山市5貴陽市5北京市5南京市8濟南市4溫州市4溫州市3融創中國重慶市17融信集團杭州市20世茂房產福州市8中國恒大重慶市4武漢市10天津市5武漢市5南京市3福州市8溫州市4溫州市4寧波市2萬科地產佛山市11保利發展佛山市7中南置地寧波市9龍光地產南寧市7重慶市8青島市6上海市4佛山市4鄭州市8廣州市6溫州市3廣州市2碧桂園青島市12綠地集團西安市10綠城中國北京市5中海地產上海市24、4天津市8天津市6寧波市4廣州市3佛山市8上海市5杭州市4杭州市2奧園集團廣州市24新城控股天津市16新力地產合肥市11雅居樂昆明市3武漢市6昆明市5杭州市7鄭州市2成都市5常州市4福州市3惠州市2龍湖集團青島市9正榮集團天津市11陽光城濟南市8華夏幸福武漢市3溫州市7南京市11南京市4南京市2成都市6廈門市9昆明市4鄭州市1金科集團重慶市17中國金茂杭州市8金地集團青島市7祥生地產杭州市2西安市6寧波市5西安市5合肥市1溫州市5蘇州市5杭州市3寧波市1表：30強房企2019年投資熱度前三城市企業名稱 北京常州成都佛山福州廣州貴陽杭州合肥惠州濟南昆明南京南寧寧波青島廈門上海深圳蘇州天津溫州武漢25、西安長沙鄭州重慶總計中梁控股6241396686243645243257116融創中國32728647224542135252105117109萬科地產9261126131153255151127218898碧桂園26825112121282284431579奧園集團5232424112112323621267龍湖集團11635144211411934273366金科集團1123115323111526131759保利發展23471635342642111156中國金茂415813341515511250金地集團22223221227131132511247新城控股1411151132116226、313147正榮集團128119112145招商蛇口1135112417221331111344陽光城11514184421111121342融信集團1122023541342綠地集團111331123561102141旭輝集團2234521131841239世茂房地產11382231321145138中南置地122212119214312135綠城中國52114114101111134新力地產2317111111230中海地產2213121214111123華潤置地511111513120中國恒大1211132111418龍光地產4272116遠洋地產11221111111雅居樂11123227、10華夏幸福11231祥生地產211111富力地產21211總計44375847506922886074141703448622379927848351471724821304表：30強房企2019年對核心一二線城市的關注熱度分布打造核心能力，構建行業標簽打造核心能力，構建行業標簽立專業之勢立專業之勢3.2.1數據來源：巧芯科技，備注：投資熱度為當年該城市新成立項目公司數能力能力IP IP 資金優勢型資金優勢型產品優勢型產品優勢型人才人才資金資金土地資源土地資源合作操盤合作操盤產業優勢型產業優勢型服務優勢型服務優勢型n 融創融創 小股操盤，利潤豐厚n 綠城綠城 代建業務一枝獨秀n 彩生活彩生活28、 社區O2O第一股n 平安不動產平安不動產 和多家地產企業達成項目合作關系n 保利、華潤等央企保利、華潤等央企 資金寒冬，國企優勢突出n 新希望集團新希望集團 農業為基，賦能地產n 正大集團正大集團 地產非主業，主業帶地產n 綠城物業綠城物業 社區增值服務先行者24梯隊梯隊企業名稱企業名稱合作項目公司數合作項目公司數TOP10房企碧桂園101保利發展98萬科地產91新城控股新城控股67金地集團金地集團66TOP10-TOP30房企碧桂園222保利發展77萬科地產76旭輝集團旭輝集團75新城控股新城控股54TOP30-TOP50房企碧桂園72旭輝集團旭輝集團65萬科地產61保利發展48龍湖集團龍29、湖集團46TOP50-TOP100房企碧桂園73萬科地產67旭輝集團旭輝集團4646保利發展42中梁控股中梁控股4242表：各省份最開放的百強房企表：各梯隊房企首選合作對象排名省份省份集團集團項目公司總數項目公司總數合作項目占比合作項目占比四川省碧桂園9115%萬科地產4529%領地集團7316%重慶市金科集團5248%旭輝集團1580%碧桂園2744%天津市碧桂園3938%萬科地產3926%金地集團2839%廣東省碧桂園3299%萬科地產12613%時代中國12613%湖北省武漢地產集團3653%萬科地產3043%融創中國3834%江西省新力地產7718%碧桂園6423%中梁控股5728%省30、份省份集團集團項目公司總數項目公司總數 合作項目公司占比合作項目公司占比江蘇省碧桂園22352%弘陽地產11750%正榮集團7265%山東省萬科地產4427%中南置地5721%中國金茂1377%湖南省新城控股2631%美的置業2330%萬科地產1338%河北省華夏幸福5330%保利發展2232%奧園集團1258%浙江省中梁控股21223%萬科地產17424%德信地產6562%福建省世茂房地產7239%陽光城8533%碧桂園7233%借勢借勢3.2.2數據來源：巧芯科技構建共贏模型構建共贏模型25企業名企業名稱稱投資能力投資能力開發能力開發能力產品能力產品能力成本控成本控制能力制能力營銷能力營銷31、能力服務能力服務能力合作項目占比拿地-施工（天）施工-預售（天）產品溢價率/首推去化率客戶滿意度集團120%297 447 5%強45%90%集團230%124 319 15%弱90%87%集團350%183 340 20%中等80%65%集團415%114 289 1%弱84%95%集團545%492 554-5%弱13%78%集團625%120 366 8%中等25%98%表：某城市典型房企經營能力情況管營銷管營銷管產品管產品管工程管工程表：我方與合作方現金流走勢圖客觀評價各方能力優勢客觀評價各方能力優勢取長補短取長補短經營節點與我方一致經營節點與我方一致門當戶對門當戶對管物業管物業管投資管投資通過各維度打分評價，選出最優合作對象通過各維度打分評價，選出最優合作對象合勢合勢3.2.3數據來源：巧芯科技-1.00-0.80-0.60-0.40-0.200.000.200.400.600.800200400600800100012002018.1234567891011122019.12345678910現金流谷值現金流峰值-出貨意愿降低，拿地意愿強烈-出貨意愿積極，拿地意愿較低我方現金流走勢合作方現金流走勢現金流走勢與現金流走勢與節點基本一致節點基本一致取長補短與門當戶對取長補短與門當戶對管成本管成本Thanks.億翰智庫