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1、綠城夢想小鎮首開前營銷執行計劃2019年05月貨量盤點及銷售目標1目 錄content核心策略及營銷執行2營銷保障3貨量盤點2019年可售產品為A2地塊高層（精裝）576套A2地塊1#2#3#4#樓棟單元數層數梯戶比總套數戶型1#220+292T418890/1102#1292T411290/1103#1202T47690/1104#220+322T420090/110項目2019年可售貨量為A2地塊高層（精裝），共4棟576套，各樓棟貨量分布如下：戶型面積統計如下：戶型面積套數套數占比90平28850%110平28850%備注：一層全部為底商；首開目標及推售計劃推售計劃：根據樓座位置及去化率2、核算，計劃推出A2地塊高層（精裝），1#、3#共264套；2019年首開銷售目標：高層（精裝）180套，約1.89億沿工業北路半鳥瞰1#3#戶型面積套數總面積（平）總貨值（萬元）90平1321188012474110平1321452015246合計2642640027720備注：按照2019年9月22日開盤，制定180套銷售目標，若開盤時間節點調整，則開盤目標相應調整；貨值按照高層（精裝）10500元/平米單價進行測算；貨量盤點及銷售目標1目 錄content核心策略及營銷執行2營銷保障3核心策略線下渠道深耕線上品牌造勢完善營銷組織線上推廣營銷中心及示范區開放產品說明會市區陣地地推、call客3、二二聯動、二三聯動、綠城老業主挖掘等渠道深耕入會、驗資提交貸款資料認籌、開盤目標下的營銷體系首開目標分解渠道 線下渠道線上推廣及陣地合計地推拉訪CALL客大客戶拓展活動圈層帶（含介紹、綠城老業主推薦、員工帶等）二二二三入會 939312793931401931936871712驗資2828382828425858206514認籌1414191414212929103257認購101013101015202072180合計108721712項目首開180套目標分解：渠道成交占總成交60%，合計108套，保障首開目標達成化整為零，逐個攻破首開節點鋪排2019年 5月 6月 7月 8月 9月營銷節4、點7.28驗資時間7.1啟動線下渠道9.13認籌9.22開盤6.16市區接待中心開放，全面啟動線上推廣營銷階段品牌導入期8.18產品說明會6.9售樓處及示范區開放7.1啟動入會7.28樣板間開放價值傳遞期強勢蓄客開盤期首開營銷組織1、入會2、驗資3、認籌4、開盤鎖客四步曲：7.1啟動免費入會，凡到訪客戶均可辦理綠城夢想小鎮vip會員卡，初步篩選意向客戶。7.28啟動驗資，客戶需驗資10萬元，初步鎖定意向客戶。9.13啟動認籌，客戶需交納2萬元/套的電商團購服務費，鎖定意向客戶。9.22開盤，客戶選定房源，確認價格，并交納定金5萬元/套，簽訂認購協議。品牌導入期 時間：2019.52019.6第5、一階段階段目標：來訪100組，入會80組；重點任務：以品牌為主要訴求內容，通過陣地包裝，樹立形象；營銷中心正式對外開放；線上推廣籌備；陣地包裝已完成項目陣地的導視及美陳包裝；北側塔吊導視看房通道西側導視工業北路沿線圍擋導視 南側樓頂字陣地包裝6.10前完成項目示范區包裝及外圍圍擋整改：裕隆置業樓頂導視營銷中心樓頂西側導視工業北路沿線圍擋整改 南側新建圍擋新媒體組合推廣利用新媒體資源，定向投放目標客戶人群.線上推廣推廣主題：綠城，幸會新東站 推廣媒體：新航空5月刊、丁豪廣場LED大屏5月5日前更換畫面；營銷中心及示范區開放 時間：6月9日 參與人員：政府領導、媒體、業內、前期積累客戶 通過鮮花美6、陳造型裝點景觀示范區，增強活動吸引力，有效刷爆社交媒體，同時和“夢想”主題呼應；并邀約政府領導為項目剪彩；同步啟動入會。美好綠城 夢想綻放綠城夢想小鎮營銷中心及示范區開放 價值傳遞期 時間：2019.62019.7第二階段階段目標：來訪900組，入會720組，驗資216組；重點任務：以產品價值點為主要訴求內容，推廣全面上線，快速打響知名度；市區接待中心開放；線下渠道全面開展；新媒體組合推廣根據第一階段的投放效果，針對有效渠道進行定向精準投放。費用：40元/千次曝光市區接待中心高新萬達項目售樓處一大堡壘一大堡壘 +一大陣地一大陣地 （項目售樓處）（高新萬達市區接待中心）6月9日正式開放 6月167、日開放選擇東部人流量最大的高新萬達廣場，設立項目的臨時接待中心，配備完整銷售團隊，具備客戶接待、品牌展示、項目展示、業務洽談四大功能體系，可作為分銷客戶集散中心，實現客戶持續召集。7月月28日臨時樣板間開放日臨時樣板間開放根據項目的工程進度排期，首開的A2地塊二期高層產品實體樣板間2019年11月下旬可達到對外開放條件，但項目的首開時間為2019年9月下旬，產品為高層公建化住宅，需樣板間為營銷的蓄客提供支撐。按照目前A2地塊二期的高層規劃，目前高層產品總建筑面積約57855.43平米，共計戶數為576套。其中：110戶型共計288套；90戶型共計288套；擬進行精裝修展示戶型：A1戶型，面積約8、110平方米；B戶型，面積約90平方米。樣板房擬建于A1地塊范圍內，具體位置為營銷中心看房通道北端西側景墻西鄰，總包辦公區北側。線上推廣推廣主題：美好生活近在咫尺 綠城美學作品，尊享理想生活媒體推廣排期：序號項目排期備注1新航空6月/7月2丁豪廣場LED6-7月3今日頭條6月16日4電臺廣播6月16-7月16日5微信設計稿持續節日、節氣、項目節點等6大V推廣6月16日老實聊樓市、幾樓、濟南樓市觀察等7戶外6-7月經十路戶外、車庫廣告、電梯門等美好生活近在咫尺美好生活近在咫尺 綠城美學作品，尊享理想生活綠城夢想小鎮綠城夢想小鎮美好生活美好生活近在咫尺近在咫尺品牌手冊增加營銷道具（品牌手冊、生活讀9、本），7月1日前印刷完成綠城生活讀本價值讀本國學大講堂系列活動時間：2019年7-9月人員：客戶、媒體地點：營銷中心二樓目的：與孔子學堂合作，在項目營銷中心二樓設立國學課堂，弘揚優秀傳統文化，突出項目對人文價值。國學大講堂高層樣板間開放美學作品 美好生活 綠城夢想小鎮樣板間開放活動 時間：7月28日 參與人員：意向客戶 活動目的：因項目高層公建化住宅，市場上不多，客戶的接受度不確定，又因項目工期原因，開盤前無法做出實體樣板間，故建議在A1地塊搭建高層臨時樣板間，通過樣板間實景體驗，降低客戶對商業屬性的抗性，并提升客戶的心理價位。圈層活動系列圈層及暖場活動活動時間：7-9月周末及節假日參與人員：10、綠城老業主、項目意向客戶及到訪客戶活動形式：圈層活動（私家宴、攝影協會攝影活動等）、暖場活動（DIY類、海鮮宴、親子類、音樂節等活動）線下渠道渠道工作二二聯動二三聯動大客戶拓展拉訪地推call客客戶戰略分布重點點位時間鋪排區域一濟鋼片區7月1日-5日區域二奧體片區7月6日-10日區域三省博大潤發7月1日-8月1日區域四郭店片區7月11日-15日區域五二環東片區7月17日-20日區域六舜泰、軟件園7月21日-25日區域七轉山西路片區7月25日-30日巡展點位鋪排計劃：地推、拉訪以巡展點為根據地，逐漸覆蓋地推拉訪備注：根據各片區拓客效果，鋪排下一步計劃地推拉訪巡展渠道（1）人員配置：每個巡展點安排11、4-6名小紅帽，負責展點拉訪；商超巡展點設置2置業顧問（社區巡展設置1名置業顧問）負責客戶接待講解登記，發展微信關注；（2）巡展負責人：銷售責任制：各展點當值銷售負責客戶接待、展場形象、人員管理及目標達成；（3）獎懲制度人員培訓：負責人面試、集中培訓、考核上崗、末位淘汰；薪資要求：小紅帽全天100元/天（90元為底薪，10元為任務完成獎勵）；小紅帽半天50元/天（40元為底薪，10元為任務完成獎勵），成交獎勵2000元/套；獎勵制度：小紅帽拉訪任務2組/天，完成任務后來訪展點20元/組激勵；售樓處開放后帶客至售樓處有效拉客上門30元/組；懲罰制度：不按制度執行，工作效率低，態度惡劣者一律開除；12、薪資結算：按日結算底薪，次日早會發放有效拉客獎勵和任務完成獎勵。（4）展點包裝包裝物料：1個桁架背景+4個X展架（品牌、項目鳥瞰、戶型、物業）+1套接待桌椅宣傳物料：單頁、戶型圖、紙板項目宣講PPT、客戶登記本CALL客渠道啟動時間：7月1日（1）人員配置人員安排：6名小紅帽，工作時間：9:0018:00；負責人：案場經理、策劃（培訓、考核、督導、目標達成）（2）call客目標來訪邀約：每人約訪意向客戶1批/天，有效來訪每人2批/周；（3）資源支持世聯平臺，首次給予1萬批電話資源支持，發起“萬人淘金計劃”；（4）激勵制度分組PK制，優勝組高薪，組長競聘上崗，負責人員、話機管理、目標達成（5）薪13、資結算業績落后組底薪90+10元，優勝組底薪100+10元，超額完成目標給予30元/組成功約訪，底薪日結，激勵和業績工資周結，成交獎勵2000元/套。CALL客二二聯動二二聯動核心動作一：7月1日-7月9日，渠道策劃和銷售人員攜帶禮品，走訪世聯濟南30多個售樓處，進行聯動，吸納超600名銷售人員參與推薦客戶。二二聯動推薦成交獎勵8000元/套，帶訪獎勵100元/組。二二聯動二二聯動聯動項目計劃二二聯動項目序號項目物業類型銷售階段拜訪時間1加州東部世界城住宅持銷7月1日2魯能泰山7號住宅持銷7月1日3銀豐悅瓏府住宅尾盤7月1日4魯商鳳凰廣場商業持銷7月1日5綠地城商墅持銷7月1日6萬科城市之光住14、宅持銷7月2日7萬科翡翠公園住宅蓄客7月2日8萬科大都會公寓持銷7月2日9萬科金域華府住宅持銷7月2日10華凱麓公館公寓蓄客7月3日11萬象新天住宅持銷7月3日12舜奧華府住宅守盤7月3日13漢峪金谷商業持銷7月4日14恒大龍奧御苑住宅守盤7月4日15盛景廣場商業尾盤7月4日16新悅廣場商業蓄客7月4日17魯勤時代住宅蓄客7月5日18恒大帝景住宅尾盤7月5日19世茂天城住宅持銷7月5日20恒大濱河左岸住宅持銷7月5日21萬科金色悅城住宅守盤7月6日22西城西進時代商業持銷7月6日23恒大財富中心商業持銷7月6日24恒大睿城住宅守盤7月7日25恒大中環廣場住宅尾盤7月7日26魯能領秀公館住宅守盤15、7月7日27龍泉壹號住宅持銷7月8日28碧桂園鳳凰城住宅持銷7月9日二三聯動二三聯動核心動作一：7月1日-7月15日，聯動全市已簽約400余家二手房門店+30多家商業分銷機構，共計5000余名經紀人參與導客，并于7月10日舉辦經紀人大會；以東部片區二手房門店為核心，向外發散，逐步拓展到全市。二三聯動推薦成交獎勵12000元/套，帶訪獎勵100元/組。二三聯動動作二：已合作匹配門店重點維護+區域內快速拓展新門店+高傭金靈活激勵+流程透明化確保客戶全程跟進。二三聯動開展時間：2019年7月7日；團購形式：通過積累的意向客戶、老業主，對周邊企業進行宣講推介，快速掃蕩周邊企事業單位投資意向客戶；針對項16、目周邊企事業單位、寫字樓進行推介工業南路（包含世紀大道）企事業單位序號名稱人數（人）1山東省醫療器械產品質量檢驗中心1602小鴨集團1503鄭州日產汽車天旭店（三家車店）804濟南煙草物流中心1205中國移動公司2006山東油氣集團2007中鐵十局集團300合計1210天辰路企事業單位序號名稱人數（人）1山東管道天燃氣公司2802法因數控（已搬遷）503山東吉美樂有限公司1504山東魯得貝車燈有限公司3005世紀嘉和印務有限公司806山東十方環保能源有限公司2007世紀開元電商集團1508濟南中正金碼科技有限公司9天辰集團150010山東華光光電子有限公司15011四象實業有限公司8012山東17、九州通醫藥有限公司20013中大千方制藥有限公司10014華熙福瑞達40015山東天地健生物工程有限公司26016ETC客服網點20017藍金生物有限公司18018濟南第三人民醫院35019山東大學齊魯醫院東院區合計4630舜風路企事業單位序號名稱人數（人）1濟南高層次人才新藥研發基地5002騰騏集團3科銀控股集團2004中國冶金地質局300合計1000開拓路企事業單位序號名稱人數（人）1山東金箭精密機器有限公司2502濟南辰遠科技有限公司3塞克塞斯藥業3504山東省特種設備檢驗研究所2005濟南留學人員創業園3006維旺生物有限公司5007山東百利通亞陶科學園區3008中國航天科技園合計1918、00穎秀路企事業單位序號名稱人數（人）1中國煙草物流有限公司3002濟南紙箱廠1003山東大學科技產業園5004藍孚股份公司2005山東標準檢測局3006迪亞創業基地5007高新區規劃分局8中國醫療器械有限公司9濟南昆侖能源有限公司40010山東中通建設節能有限公司11高新區市場檢測局12食品藥品監督管理所13濟南殘疾人勞動就業管理服務中心30014國家動漫游戲產業基地30015山東省金融資產管理有限公司合計2900舜華路企事業單位序號名稱人數（人）1濟南高新區政務服務中心8002濟南高新區管委會7003濟南高新區工程質量與安全監督站2004濟南高新技術創業服務中心4005山東省科學技術廳4019、06濟南科技服務中心3007國泰租賃公司4008濟南出入境管理局200發掘關鍵聯絡人，進行客戶拓展世聯企業拓展資源大客戶拓展 強勢蓄客開盤期 時間：2019.82019.9第三階段階段目標：來訪1100組，入會912組，驗資298組，認籌257組，認購180套；重點任務：線下大規模持續拓客，精準拓客；產品說明會；盛大開盤；線上推廣推廣主題：綠城，從未如此接近 建面約90/110 瞰景高層 恭迎品鑒媒體推廣排期：序號項目排期備注1新航空8月/9月2丁豪廣場LED8-9月3今日頭條9月13日4電臺廣播8月22-9月22日5微信設計稿持續節日、節氣、項目節點等6大V推廣9月13日老實聊樓市、幾樓、濟20、南樓市觀察等7戶外8-9月經十路戶外、車庫廣告、電梯門等綠城，從未如此接近綠城，從未如此接近建面約90/110 瞰景高層 恭迎品鑒價值讀本根據高層（精裝）產品特點進行產品解讀營銷道具（高層產品價值白皮書），8月1日前印刷完成；產品說明會夢想起航綠城夢想小鎮產品說明會活動時間：2019年8月18日活動地點：喜來登酒店活動內容：通過產品說明會，邀約意向客戶到訪，從區位、品牌、項目規劃、物業等方面對客戶進行產品價值洗腦，夯實客戶購買信心；首開營銷執行總綱2019年 5月 6月 7月 8月 9月營銷節點7.28驗資時間7.1啟動線下渠道9.13認籌9.22開盤6.16市區接待中心開放，全面啟動線上推廣21、營銷階段線上推廣重點活動重點物料線下渠道營銷中心及示范區開放國學大講堂品牌導入期推廣主題新航空、LED大屏新媒體組合傳播、戶外、電臺、電梯門等8.18產品說明會6.9售樓處及示范區開放7.1啟動入會7.28樣板間開放價值傳遞期強勢蓄客開盤期綠城，幸會新東站東城美麗建筑綠城美好生活美好生活近在咫尺綠城美學作品尊享理想生活綠城，從未如此接近建面約90/110 瞰景高層恭迎品鑒樣板間開放活動圈層活動產品說明會開盤活動營銷中心包裝項目折頁品牌手冊綠城生活讀本項目樓書高層產品折頁地推、拉訪、CALL客、二二聯動、二三聯動、圈層拓展、大客戶拓展等新媒體組合傳播、新航空、LED大屏貨量盤點及銷售目標1目 錄22、content核心策略及營銷執行2營銷保障3營銷費用預算備注：以上費用不包含渠道費用，渠道費用由電商支付。項目2019年（元）1月2月3月4月5月6月7月8月9月小計1 廣告策劃服務費 12 12 12 12 12 12 12 12 12 108 2戶外廣告費11 11 11 11 44 3 營銷活動費 5 5 5 301050 4 新媒體廣告費 8 8 5 5 10 36 5 電臺廣告費 12 12 24 6 陣地包裝費 12 20 2 2 2 2 40 7臨時接待中心30 30 60 8 銷售物料制作費（含禮品）25 3 3 3 5 39 9 其他 2 2 2 2 2 10 小計 12 12 12 24 72 85 70 52 72 416 營銷節點保障1.5月31日前確定高層（精裝）項目百問；2.7月1日前確定物業公司；3.7月22日前高層樣板間達到開放標準；4.9月13日前1#、3#具備取得預售許可證條件；