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1、版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳投資必備2015年11月12日房地產開發(fā)成本與支付房地產開發(fā)成本與支付目目 錄錄房地產項目成本構成房地產項目成本構成集團標準成本水平集團標準成本水平房地產項目成本估算思路房地產項目成本估算思路工程款支付模式工程款支付模式版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳一一二二三三四四版權所有開發(fā)成本開發(fā)成本銷管費銷管費稅費稅費一、房地產項目成本構成一、房地產項目成本構成土地成本土地成本行政事業(yè)性收費行政事業(yè)性收費與前期工程費用與前期工程費用開發(fā)成本扣除土地成本后統(tǒng)稱建造成本建造成本Tips房地產總成本房地產總成本主體建筑安裝工主體建筑安裝工程費程費景觀環(huán)境工程景觀環(huán)境工程社區(qū)管網(wǎng)工2、程社區(qū)管網(wǎng)工程公共配套設施公共配套設施工程建設其他費工程建設其他費用用開發(fā)間接費開發(fā)間接費財務費財務費 碧桂園集團 嚴禁外傳土地出讓金土地出讓金工工 遷補償費遷補償費程造價程造價拆拆 公建配套公建配套咨詢咨詢主及其他工主及其他工體建筑體建筑管網(wǎng)工程管網(wǎng)工程 和和工程工程 學校學校 險險園建園建 契稅程契稅程化工程化工程樣樣 工程工程 與售與售小區(qū)智能化小區(qū)智能化樓部裝修樓部裝修套設施套設施工程工程開荒清潔費開荒清潔費三通工程費三通工程費場地平整場地平整臨臨 擋擋 時時 土土 設設 墻墻 施施勘測勘測 護坡護坡 量費量費獨立樣板房獨立樣板房和和 通訊工程通訊工程 樓樓獨立售獨立售網(wǎng)絡工程網(wǎng)絡工程3、環(huán)保工程環(huán)保工程 權所有碧桂園集團 嚴禁外傳土地成本土地成本行政事業(yè)性收費行政事業(yè)性收費與前期工程費用與前期工程費用主體建筑安裝工主體建筑安裝工程費程費景觀環(huán)境工程景觀環(huán)境工程社區(qū)管網(wǎng)工程社區(qū)管網(wǎng)工程公共配套設施公共配套設施工程建設其他費工程建設其他費用用開發(fā)間接費開發(fā)間接費財務費財務費一、房地產項目成本構成一、房地產項目成本構成和裝修）和裝修）前期前期 程費程費 工工工程工程橋梁涵洞橋梁涵洞其他景觀其他景觀燃氣燃氣 設設 工程工程小區(qū)小區(qū)道路工程道路工程小市政安裝工程小市政安裝工程小區(qū)小區(qū)園建安裝工程園建安裝工程供水系統(tǒng)供水系統(tǒng)供配電系統(tǒng)供配電系統(tǒng)供暖系統(tǒng)供暖系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃 圍墻圍墻 計費計費4、電視工程電視工程分戶圍欄分戶圍欄部（含建造部（含建造排水排污排水排污工程工程版服務服務工程監(jiān)理工程監(jiān)理行政事業(yè)性行政事業(yè)性收費收費小市政工程小市政工程小市政小市政 程費程費幼兒園幼兒園室內精裝修室內精裝修大市政大市政程程主體安裝工主體安裝工板房板房物物 建建 業(yè)業(yè) 筑筑 維維 小小 修修 品品 費費其他公共配其他公共配趕工費趕工費紅線外景觀紅線外景觀工程工程物業(yè)前期物業(yè)前期介入費介入費1 112 1 2 12 114 2 3 2225 3 4236 4 57 5 68 69版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳二、集團標準成本水平二、集團標準成本水平廣東廣東3258元元/山東山東3904元元/1.成本5、占比成本占比版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳廣東廣東4193元元/山東山東4896元元/1.成本占比成本占比二、集團標準成本水平二、集團標準成本水平版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳2.標準成本標準成本二、集團標準成本水平二、集團標準成本水平版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳2.標準成本標準成本二、集團標準成本水平二、集團標準成本水平版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳2.標準成本標準成本二、集團標準成本水平二、集團標準成本水平123456 各地區(qū)的工程定額水平不一樣 各地區(qū)人工、材料價格不一樣 各地區(qū)節(jié)能要求不一樣（北方需保溫及供暖，南方不需要）各地區(qū)的報建費不一樣，并且差異較大 各地區(qū)地質、抗震設防烈度、6、地形地貌等不一樣 北方地區(qū)氣溫較低，存在冬歇期，開發(fā)周期長，運營成本高碧桂園目前已發(fā)布了26個省份的標準水平，經(jīng)過后評估驗證，具有參考價值具有參考價值，但還需結合項目實際情況，逐一對比分析后進行調整逐一對比分析后進行調整。版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳二、集團標準成本水平二、集團標準成本水平3.成本差異原因成本差異原因三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路成本測算流程收集資料分析資料套用對應地區(qū)標準成本或舊項目成本分項科目計算（逐一調整）計算結果檢查特別提醒：套用標準成本并非生搬硬套版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳單元估算法單位指標估算法每間客房的綜合7、投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米)指標計算，室外道路按道路面積(平方米)指標計算等。量價分離 工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預法 算定額單價和取費，近似計算項目投資。概算指標估算法 概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費每平方米造價指標建筑面積，主要材料消耗量每平方米材料消耗量指8、標建筑面積。其他方法 類似工程經(jīng)驗：一般使用的方法；外概預算定額法三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路項目成本的估算方法 指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳工程量工程量單價單價成本成本三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路如何調整各項成本如何調整各項成本？基本原理基本原理：量價分離量價分離版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳（一）行政事業(yè)性收費（一）行政事業(yè)性收費（1）基礎設施建設配套費執(zhí)行當?shù)卣召M標準，各地區(qū)均有差異（2）人防易地建設費執(zhí)行當?shù)卣召M標準，各地區(qū)均有差異（3）其他行政規(guī)費執(zhí)行9、當?shù)卣召M標準，各地區(qū)均有差異三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路2.行政事業(yè)性收費與前期工程費用行政事業(yè)性收費與前期工程費用版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳序號 科目造價指標項目特征123臨時道路臨水臨水5070元/m23040萬/km6075萬/km鋪碎石250厚DN150DN2004臨電100120萬/km 10kv三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路（二）前期工程（二）前期工程(1)三通工程版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳（4）勘測設計費：）勘測設計費：勘測費勘測費:參考當?shù)乜辈旃镜氖召M標準參考當?shù)乜辈旃镜氖召M標準設計費設計費:42元元/m2或外判設計10、院收費標準或外判設計院收費標準其他勘測設計費其他勘測設計費:一般一般610元元/m2三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路（2）場地平整：）場地平整：根據(jù)場地原始標高與規(guī)劃標高的實際情況根據(jù)場地原始標高與規(guī)劃標高的實際情況計算土石方工程量；計算土石方工程量；土方挖填單價土方挖填單價1550元元/m3,石方爆破單價石方爆破單價45100元元/m3（3）臨時設施：實際情況計算，一般約）臨時設施：實際情況計算，一般約250元元/m2,按建筑面積均攤按建筑面積均攤高層高層14802050版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳雙拼雙拼17802500地下室地下室18002700超豪超豪27903411、90三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路3.主體建筑安裝工程費主體建筑安裝工程費（一）主體建筑工程費（一）主體建筑工程費(含樁基礎）含樁基礎）版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路（二）精裝工程（二）精裝工程洋房洋房600700元元/m2別墅別墅8001000版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路（三）主體安裝工程：（三）主體安裝工程：別墅：別墅：120320元元/（不含電（不含電梯）梯）洋房：洋房：210370元元/(含電梯）含電梯）地下車位：地下車位：250350元元/其中電梯：其中電梯12、：小高層小高層-約約10萬萬/臺臺高層（高層（18層）約層）約28萬萬/臺臺高層（高層（30層）約層）約35萬萬/臺臺其中智能化：其中智能化：3540元元/三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路4.景觀環(huán)境工程景觀環(huán)境工程（1）道路工程：）道路工程：450500元元/m2（3）圍墻：）圍墻：400600元元/m2（4）園建工程）園建工程別墅區(qū)別墅區(qū)500元元/m2其他：其他：450元元/m2游泳池：游泳池：700元元/m2版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳（2）擋墻、護坡）擋墻、護坡毛石擋土墻毛石擋土墻:250300元元/m3片石護坡片石護坡:140200/m2版權所有 碧桂園集團 13、嚴禁外傳（5）人工湖：）人工湖：120150元元/m2三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路（7）其他室外市政工程：按實際情況考慮）其他室外市政工程：按實際情況考慮B 版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路（6）綠化工程：）綠化工程：示范區(qū)示范區(qū)貨量區(qū)貨量區(qū)施工區(qū)域施工面積（m2)備注示范區(qū)檔次A單方成本（元/m2)6502萬5萬2萬以下BCABC550450850700600施工區(qū)域備注貨量區(qū)施工面積（m2)超豪貨量區(qū)檔次AB單方成本（元/m2)450350別墅貨量區(qū)洋房貨量區(qū)250A 350B 280C 220A 300C 180三14、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路5.社區(qū)管網(wǎng)工程社區(qū)管網(wǎng)工程（1）供水工程）供水工程（2）供電工程）供電工程（3）供暖工程）供暖工程（4）燃氣工程）燃氣工程工程預算計價方式一般有兩種方法參考政府收費文件版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳配電房：配電房：碧桂園集 元元/m2 外傳三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路6.公共配套設施公共配套設施物業(yè)、社區(qū)、經(jīng)營用房：物業(yè)、社區(qū)、經(jīng)營用房：2300元元/m2嚴禁會所：會所：35004500元元/m2售樓部：售樓部：35004000元元/m2學校：學校：2500元元/m2人防地下室人防地下室 :26003000元元/m2三15、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路7.工程建設其他費用工程建設其他費用（1）工程監(jiān)理服務）工程監(jiān)理服務（2）工程造價咨詢）工程造價咨詢（3）創(chuàng)優(yōu)）創(chuàng)優(yōu)100（4）趕工費）趕工費國晟監(jiān)理20元元/m2，外判監(jiān)理約10元元/m2可參考建安成本0.8（包括招投標、預結算）（包括招投標、預結算），具體以實際發(fā)生為準高層為80元/，多層為100元/，低層為120元/酒店及各類公建為80元/原則上原則上與地區(qū)、工期長短等因素相關，根據(jù)實際情況而定根據(jù)以往項目，一般情況按照建安造價上浮515%版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳6.貸款利息貸款利息7.開發(fā)間接費開發(fā)間16、接費一般占開發(fā)成本4，最終以實際貸款總額、周期、利率計算得出的利息為準三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路暫按建造成本的34考慮，最終以實際為準利息（年）利息（年）=貸款總額年利率貸款周期備注備注序號序號1別墅產品類型產品類型天然基礎、無地下室基準工期基準工期(月）月）11基準工期未包括：1.南方地區(qū)一個月春節(jié)假期2.北方地區(qū)25個月冬歇期版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳234一層地下室一層地下室、豪裝超豪、一層地下室、干掛石材121416多層洋房11層小高層18層高層30層高層567891011121314裝修一層地下室、裝修裝修一層地下室、裝修裝修一層地下室、裝修二層地下室、17、裝修裝修一層地下室、裝修二層地下室、裝修12131314151617202122四、工程款支付模式四、工程款支付模式1.工期與節(jié)點工期與節(jié)點版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳開工開工0.00完成完成完成完成預售預售結構結構封頂封頂拆除拆除外排外排架架竣工竣工收樓收樓四、工程款支付模式四、工程款支付模式關鍵節(jié)點工期關鍵節(jié)點工期版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳四、工程款支付模式四、工程款支付模式2.支付參考比例支付參考比例碧桂園工程款付款原則碧桂園工程款付款原則當期進度款應按當期實物量完成量的80進行支付碧桂園工程款付款方式碧桂園工程款付款方式按每個月進度支付進度款但投資階段，按每個季度支付進度款0.018、0完成12%完成預售(2/3進度）30%結構封頂39%拆除外排架75%工程完成80%工程竣工85%結算初審90%結算定案95%保質期5年5%(分3次）較深等情況，那么0.00以下工程成本就比常規(guī)高，付款比例有些達20%，甚至更高。3.如有地下車位，那么在0.00完成的基礎增加地下車位的建安成本80%即可。4.裝修工程款付款時間一般在結構封頂、墻柱面、防水、門窗等工程完成后支付。版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳四、工程款支付模式四、工程款支付模式2.支付參考比例支付參考比例建安工程款付款參考比例（）Tips1.各個項目的付款比例并非千遍一律并非千遍一律，需跟進項目實際情況進行調整進行調整。2.需重點關注重點關注0.00以下工程以下工程，有些項目地質情況比較復雜，如出現(xiàn)溶洞、軟土、樁基四、工程款支付模式四、工程款支付模式3.支付注意要點支付注意要點提前預售提前預售即系不打樁預售即系不打樁預售那么付款比例會相應發(fā)生變化保證金或其他保證金或其他需在付款表其他項目考慮支付版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳楊主席：每一個新項目都要去爭取提前預售。楊主席：C25水泥混凝土路面 厚度20cm每平方成本是多少？思考：思考：答案：A.1000元B.520元C.350元 D.120元版權所有 碧桂園集團 嚴禁外傳