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1、水游城招商、經營和管理水游城招商、經營和管理2013.06.29一、什么是水游城？一、什么是水游城？二、水游城的定位、理念和模式二、水游城的定位、理念和模式三、水游城的招商、運營和管理三、水游城的招商、運營和管理 （一（一）招商）招商 （二（二）運營）運營 （三三）推廣）推廣 （四（四）管理）管理四、水游城的實踐和未來四、水游城的實踐和未來一、水游城一、水游城-來之日本福岡博多運河城的商業靈感來之日本福岡博多運河城的商業靈感 博多運河城是日本最成功的大型商業中心之一，是體現了日本策劃與美國設計完美結合的成功案例，它開創了日本綜合SHOPPING MALL的全新理念和業態，帶動了福岡以及整個日本2、的購物中心，對日本的大型綜合商業設施的開發提供了里程碑式的借鑒模版。博多水城的開發商為福岡地所。福岡地所于1978年購入了位于住吉地區鐘紡福岡工廠原址的一部分土地，并開始計劃在此修建由購物中心、飯店、商務寫字樓、停車場等組成的綜合設施。1988年，新參與開發計劃的捷得合作公司提出議案，建議把博多河的河水直接引入項目，福岡地所采納了這一提案。但是，由于當時建設成本高昂，所以遲遲無法決定開發的實施時間。直到1992年，建設費用下降，開發計劃這才進入實施階段。后來，計劃幾經修改，包括引水方案，由于顧及防洪措施，直到認為該方案不會對現有堤防造成危害，最后才提出并采取了人工運河的議案。從取得土地到最終方3、案的完成和敲定，歷時18年之久。水游城-不僅僅是因為里面都有一條漂亮的運河，更重要的在于：“水”取之老子“上善若水，水善利萬物而不爭”之意，體現出水游城的親和力和包容性，同時“水”孕育生命也象征財富，水游城的每一個商家在這里如魚得水，生意興隆；“游”在鵬欣水游城購物消費，不在是傳統商業設施的喧囂和繁雜，而是一種人在畫中游的休閑購物體驗；“城”更準確地表現出我們是一個現代時尚適合家庭購物的商業項目。水游城的定位、理念和模式水游城的定位、理念和模式 由美國知名建筑大師通過精妙的設計手法將自然、陽光、水流、植物等景觀引入商業設施，譜寫商業設施的新篇章。她是建筑與水的融合,她由運河隔開,綠色植物無處不4、在。她的中庭、運河、水岸、水上舞臺、透光天棚等特色建筑功能設施，處處體現了獨一無二的主題性、開放式購物公園的時尚理念。為消費者提供一處愉悅的購物環境；環境改變心情，心情改變消費。優美的環境帶來了大量的消費者和無窮的商機。水游城中心舞臺在建筑上引入了向心力的概念，它將通過天全天候演出活動，通過不同主題的活動、節日慶典裝飾、環境、舞臺、表演照明等使其長時保持新鮮感，從而打造一個“永不落幕的都市劇場”。不落幕的演出穿插在商場陽光、水景間，時間就這樣在消費者顧盼流連間不知不覺的流逝，更好的詮釋了時間消費概念。“時間性消費”是一種全新的消費理念。它超越普通的一站式的理念，不僅在商品構成上滿足一站式的要求5、，還通過設施的建筑空間、景觀、環境營造以及豐富多彩的演出活動，通過長年不斷的演出，不斷更新的空間營造，一年365天都帶給消費者驚喜，使消費者一次次流連忘返，并且不自覺地，經常地，甚至不為消費目的的來到水游城，從而帶動消費。、此外，水游城擁有便捷流暢的內外部客流動線、合理靈活的車流動線、以及近千個停車位。動線設計的最大優化，使設施內的各樓層人流均衡，自如回游。定位：年輕、時尚、潮流。定位：年輕、時尚、潮流。模式：運用百貨業精細化的管理手段實現購物中心的經營目標模式：運用百貨業精細化的管理手段實現購物中心的經營目標 三、水游城的招商、運營和管理三、水游城的招商、運營和管理 （一）招商（一）招商1 6、1 商業資源的市場調查商業資源的市場調查 盤錦水游城盤錦水游城 盤錦市場調查盤錦市場調查2 2 水游城的定位。水游城的定位。丹東水游城定位與規劃丹東水游城定位與規劃201301.ppt201301.ppt3 3 水游城招商水游城招商 天津水游城天津水游城 天津招商天津招商MDMD方案方案4 4 水游城招商組織和實施水游城招商組織和實施 天津水游城天津水游城 天津水游城招商進度管控表（含天津水游城招商進度管控表（含日程管理表）日程管理表）.xlsxxlsx 南京水游城南京水游城 南京招商資料南京招商資料 洽談簽約進度表洽談簽約進度表2009112420091124（水游城）（水游城）.xlsxl7、s（二）營運 1 購物中心的核心是什么？-（炒菜理論）2 水游城營運工作的基本內容？天津水游城天津水游城管理規則集 3 如何做好水游城營運工作？天津水游城天津水游城營運表單 天津水游城2012年7-12月及2013年1月費用與銷售比(1).xlsx （三）推廣 1 水游城企劃推廣的特點 全天候、全方位，花小錢，辦大事全天候、全方位，花小錢，辦大事 2 水游城企劃推廣的內容經營策略方案2012下半年天津水游城經營策略方案行銷部201下半年推廣策略方案.ppt 3 水游城企劃成功和失敗的案例分享1-12月工作情況綜述（行銷）1-12月 單位 TOTAL 客流客流預算800萬完成率93.5%實績客流8、750萬VIP銷售VIP銷售預算/完成率/VIP實績銷售1020萬VIP增長VIP增長預算3萬完成率83.3%VIP實績增長2.5萬廣告位收入廣告位預算120萬完成率54%廣告位實績65萬場地收入場地收入預算80萬完成率56.4%場地收入實績45萬截止到2012年12月31日，VIP數為25000人截至12月31日，總支出：743.4萬元微博粉絲：17651 商美裝飾SP/VIP舞臺/參與性活動媒體網絡春節1.14-2.6 龍騰水游城情人節2.10-2.14 愛在水游城藍色夏之夜6.11-8.28 不可思議的夏天激情奧運會7.28-8.12來水游城為奧運加油店慶8.28-10.7水游城壹周年店9、慶2013年目標任務和計劃（行銷）分類 內容 合計 增長目標 客流 2012實績750萬130%2013預算850萬 VIP增長指標 2012實績 2.5萬140%2013VIP增長目標 3.5萬 廣告位收入預算 120萬/場地使用費收入預算 100萬/2013年檔期規劃春季檔期時間：（3.1-5.31）-92天檔期主題：Make me happy-悅動春色水游城夏季檔期時間：（6.1-9.17）-109天檔期主題：Make me happy-炫動夏日水游城店慶檔期時間：（9.18-10.07）-20天檔期主題：Make me happy-潮動二周年慶萬圣檔期時間：（10.8-11.14）-310、7天檔期主題：Make me happy-歡動萬圣節圣誕檔期時間：（11.15-12.31）46天檔期主題：Make me happy-心動圣誕夜新年檔期時間：（1.1-2.28）-59天檔期主題：Make me happy-禮動新年季舞臺演出：1-4月份，取消周一到周三的演出，從5月起恢復正常的舞臺演出。調整舞臺演出節目的采購方向，以適合北方地域文化的演出和時尚類演出結合。參與性活動：1-4月份減少大型的參與性活動。從5月起，結合不同的檔期，增加參與性活動，在5月、7月、9月、12月規劃4場大型有影響力的參與性活動，同時安排1-2場明星活動。商美/平面：全年劃分6個檔期，延長商美擺放時間，提11、升商美品質。媒體/網絡：1-4月以短信、DM、自由媒體投放為主，5月檔起恢復正常的媒體投放計劃，配合調整進行新店宣傳；預備：指預留的費用，用于總部鋪下來的活動。固定為50萬。行銷管理部工作計劃配合2013年店鋪調整，根據招商部提供的調整信息，5月份完成零售店鋪調整，7月完成全部調整，行銷部在2013年預算分配上進行了調整，減少1-4月份行銷支出，從5月份全面啟動行銷活動。全年重點投入在SP/VIP部分，加大對館內商戶的扶持和對新店的支持活動。從檔期看，重點投入在夏季、店慶和圣誕。版塊費用SP/VIP1,479,600舞臺演出823,644參與性活動838,440商美/平面1,030,788媒體/網絡1,297,116機動費用411,000能耗/維護120,012總計6,000,600（四）管理商業事業部各項目巡檢表南京水游城南京MOD巡檢制度 四四 水游城的實踐和未來水游城的實踐和未來 目前已經開業運營的有三座水游城-南京、天津和盤錦水游城！正在建設的丹東水游城，即將啟動的有武漢、濟南，呼和浩特水游城。謝謝！