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1、新圈地運(yùn)動(dòng)打造 TOD 商業(yè)綜合體開發(fā)模式 90年代起中國軌道交通開始急速發(fā)展，圍繞軌道沿線密集式開 發(fā)住宅、商業(yè)等已成為最重要的城市發(fā)展模式。 “公交導(dǎo)向型開 發(fā)”的TOD模式正是目前一種重要的城市開發(fā)模式。 TOD模式強(qiáng)調(diào)軌道站場內(nèi)多種交通無縫接駁，人們在步行范圍內(nèi) 解決工作、商業(yè)、文化、教育等各種需求，其優(yōu)勢是既能疏導(dǎo)市中 心人群，優(yōu)化生活環(huán)境，同時(shí)解決城市交通擁堵、資源配置不均的 問題，而“TOD+商業(yè)綜合體”則為整個(gè)軌道交通樞紐城區(qū)賦予生機(jī) 和活力。 事實(shí)上，“北上廣深”已大力發(fā)展“TOD+商業(yè)綜合體”模式，如 萬科的天空之城、新鴻基的TO DTOWN，瑞安的上海虹橋天地等。 2012、5年廣州市政府發(fā)文支持廣州地鐵參與軌交沿線物業(yè)的綜合 開發(fā)，至今已經(jīng)梳理出33個(gè)站點(diǎn)作為第一批開發(fā)目標(biāo)，而這恰恰也 是我們提出本方案的關(guān)鍵所在，在這33個(gè)站點(diǎn)中“圈地”，爭奪優(yōu) 質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目打造越秀商業(yè)板塊的新產(chǎn)品。 本方案針對拿優(yōu)質(zhì)地難、拿地成本高、沒有形成具競爭力及可 復(fù)制商業(yè)產(chǎn)品線這些痛點(diǎn)，借助廣州地鐵與越秀集團(tuán)“軌道+物業(yè)” 全面戰(zhàn)略合作的契機(jī)進(jìn)行“圈地” 。 根據(jù)不同的區(qū)位、輻射范圍與目標(biāo)客群數(shù)量等標(biāo)準(zhǔn)，TOD商業(yè)綜 合體還可細(xì)分為城市綜合體、超級新城、人文社區(qū)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等四 大類。 方案西朗站為五條軌道線交匯站點(diǎn)，該 TOD 項(xiàng)目占地 7.75 公 頃，總建筑面積達(dá) 45 萬平方米，3、定位為樞紐型綜合體，具備打造超 級新城的潛力。 越秀集團(tuán)與廣州地鐵通過城市更新基金完成土地一級整理后， 以股權(quán)合作方式進(jìn)行開發(fā)。項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)運(yùn)用“共生”理念對 軌道交通與商業(yè)綜合體、住宅社區(qū)進(jìn)行綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免建筑與 軌道交通結(jié)合不充分，土地資源利用不經(jīng)濟(jì)，設(shè)計(jì)考慮不長遠(yuǎn)等問 題。其中，商業(yè)綜合體部分將運(yùn)用越秀獨(dú)有的“開.運(yùn).金”模式進(jìn) 行打造，待運(yùn)營成熟即通過房托基金、ABS等方式進(jìn)行金融退出。由 于該項(xiàng)目是地鐵樞紐上蓋，解決了郊區(qū)人流較少、交通不便的問 題，人們因便捷交通和完善配套而集聚，而客流又為商業(yè)綜合體提 供有力的支撐。 本方案亮點(diǎn)在于，首先他抓住合作的契機(jī)，把戰(zhàn)略落實(shí)到項(xiàng) 目，具現(xiàn)實(shí)意義；另一方面，把城市更新基金的“基金+土地+運(yùn) 營”的一級土地開發(fā)模式與“開運(yùn)金”模式充分結(jié)合，具可操作 性；第三，樹立越秀商業(yè)板塊第一個(gè)TOD商業(yè)綜合體標(biāo)桿并形成可復(fù) 制商業(yè)產(chǎn)品線，極具戰(zhàn)