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1、平安證券股份有限公司平安證券股份有限公司 證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告 ZHENGXIWEN239PINGAN.COM.CN 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)全景圖養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)全景圖 “需求升級(jí)“需求升級(jí)+政策紅利”雙輪驅(qū)動(dòng)，養(yǎng)老地產(chǎn)有望開啟新時(shí)代政策紅利”雙輪驅(qū)動(dòng)，養(yǎng)老地產(chǎn)有望開啟新時(shí)代 20192019年年9 9月月2323日日 請(qǐng)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款 加入投行及上市公司和股權(quán)投資群微信 2 投資要點(diǎn) 需求升級(jí)疊加需求升級(jí)疊加政策驅(qū)動(dòng)政策驅(qū)動(dòng)，養(yǎng)老地產(chǎn)迎發(fā)展新契機(jī)：養(yǎng)老地產(chǎn)迎發(fā)展新契機(jī)：目前我國老齡化問題日益突顯，2018年底60周歲及以上人口占總?cè)丝诒?重達(dá)17.9%，65周歲及以上人2、口占比達(dá)11.9%，已超過聯(lián)合國老齡化標(biāo)準(zhǔn)（10%、7%）。隨著養(yǎng)老需求總量增長，加之第 一批中產(chǎn)階級(jí)退休在即，有望推高中高端養(yǎng)老消費(fèi)需求，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛在市場規(guī)模可觀。根據(jù)中國社科院2016年預(yù)計(jì)，至 2030年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望達(dá)13萬億。面對(duì)我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)缺口較大（2017年末國內(nèi)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位 30.9張，遠(yuǎn)低于國際標(biāo)準(zhǔn)50張）以及老年醫(yī)護(hù)資源緊張等現(xiàn)狀，2015年以來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)支持政策不斷加碼，養(yǎng)老地產(chǎn)迎 來發(fā)展新契機(jī)。 國外多層次養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展國外多層次養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展，完善服務(wù)體系是核心：完善服務(wù)體系是核心：從海外情況看，主要發(fā)達(dá)國家均建立了適合自身國情的多層次協(xié)同發(fā)展 3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)體系。其中美國憑借發(fā)達(dá)金融體系，建立高度資本化多元養(yǎng)老體系，并依據(jù)不同需求開發(fā)出了覆蓋各年齡層的老 年產(chǎn)品服務(wù)體系（如活躍長者住宅、獨(dú)立生活系列、輔助生活系列、專業(yè)護(hù)理系列、持續(xù)照料社區(qū)等）。對(duì)比之下，日本 良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系（介護(hù)保險(xiǎn)制度）則極大地促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。日本養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)普遍實(shí)行多元化戰(zhàn)略（涵蓋醫(yī) 療、介護(hù)、保育、教育等），產(chǎn)品趨于精細(xì)化、多元化。從項(xiàng)目特點(diǎn)看，日本養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于成熟居住區(qū)，且單體 規(guī)模普遍較小，主要通過連鎖化經(jīng)營實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)仍處發(fā)展初期國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)仍處發(fā)展初期，商業(yè)模式尚未清晰：商業(yè)模式尚未清晰：受傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”文化及老年人資產(chǎn)不足等因素影響，我國老年人口 養(yǎng)老模式仍以居家養(yǎng)老為主。然而“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)使家庭養(yǎng)老功能日漸衰弱，社區(qū)養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老發(fā)展有望提速。目 前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)仍處發(fā)展初期，養(yǎng)老床位仍以政府福利型