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1、地產(chǎn)融資和投行業(yè)務(wù)指引地產(chǎn)融資和投行業(yè)務(wù)指引 大環(huán)境大環(huán)境 如今，對于房地產(chǎn)融資長效機(jī)制分為資金端資金端和資產(chǎn)端資產(chǎn)端兩大方向。 1、從資產(chǎn)端資產(chǎn)端，重點(diǎn)是給房地產(chǎn)企業(yè)加三道紅線，指將剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于將剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 7070、凈負(fù)債率大于、凈負(fù)債率大于 100100、現(xiàn)金短債比小于、現(xiàn)金短債比小于 1 1 倍倍三個閾值設(shè)置為“三道紅線三道紅線”。 2、從資金端資金端，主要就是這次人行銀保監(jiān)會下發(fā)的關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸 款集中度管理制度的通知款集中度管理制度的通知，核心是對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)采取額度管控。 房地產(chǎn)貸款余額房地產(chǎn)貸款余2、額包含： （1）因?yàn)閷儆诤暧^審慎監(jiān)管，在央行的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計口徑下，債券、ABS 應(yīng)該會排 除，非標(biāo)不是貸款；但如果金融機(jī)構(gòu) 2021 年加大房企非標(biāo)投放，則有繞監(jiān)管嫌疑。非 保本理財更是完全不相干。 （2）如果按照銀保監(jiān)會剛剛修訂的 S67 報表口徑，那么就是一個全口徑的概念。包括 了表內(nèi)非信貸資金投向的全口徑控制，比如通過 SPV 投的非標(biāo)項(xiàng)目、通過自營資金投 資房企債券或者 ABS、甚至非保本理財投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的都納入到了房地產(chǎn)貸款。如 果按照這個口徑，超標(biāo)銀行占比會更高。最終也可能剔除 S67 中非標(biāo)和債券等科目。 （3） 總體而言， 可能銀保監(jiān)會和央行的口徑都需要符合， 具體仍然有待3、監(jiān)管后續(xù)細(xì)則。 通過債券和通過債券和 ABSABS 融資不占用這里的額度，只要從資產(chǎn)端，房地產(chǎn)本身符合三道紅線的融資不占用這里的額度，只要從資產(chǎn)端，房地產(chǎn)本身符合三道紅線的 要求，未來大型房企一定會更加偏向債券和要求，未來大型房企一定會更加偏向債券和 ABSABS 融資，把僅有額度騰挪出來。融資，把僅有額度騰挪出來。 解決方案解決方案 一、地產(chǎn)類（限一二強(qiáng)三線城市、一、地產(chǎn)類（限一二強(qiáng)三線城市、當(dāng)?shù)胤績r當(dāng)?shù)胤績r均價均價 8 8000000 以上、以上、商住比不超商住比不超 3:73:7、專規(guī)后、專規(guī)后凈凈 地地、操作周期約一個月）：、操作周期約一個月）： 加入投行及上市公司和股權(quán)投資群微信 1) 1) 美元（境外）債美元（境外）債：發(fā)改委備案額度，期限 2 年以上，可全額包銷，操作時間 3 個月， 成本看國際評級； 2) 2) 364364 （境外） 債（境外） 債： 發(fā)改委沒有備案額度，