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1、1 遠(yuǎn)洲九江項目遠(yuǎn)洲九江項目 商場銷售價格前期測算報告商場銷售價格前期測算報告 根據(jù)九江目前之市場特點(diǎn)并結(jié)合本項目自身實(shí)際情況， 敝司認(rèn)為影響商鋪銷 售價格的決定因素主要有五方面，按其影響程度依次排列為： 1、地段； 2、整合營銷力； 3、發(fā)展商投入； 4、項目自身條件； 5、市場因素。 在此五種影響因素中，地段起決定性作用，其與項目自身條件、市場因素同 屬“先天”環(huán)境要素；而其余二種因素則受“后天”實(shí)際投入及操作水平而影響。 根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗， 我們將該五種因素與其相關(guān)的構(gòu)成元素分別確立相互間的權(quán) 數(shù)， 然后再根據(jù)適用于本項目的市場比較法與租金反推法來測算出本項目的商鋪 價格。 一、影響價格2、的決定因素與權(quán)數(shù)確定一、影響價格的決定因素與權(quán)數(shù)確定 1、地段（地段（4545 % %） 決定因素、權(quán)數(shù) 構(gòu)成元素、權(quán)數(shù) 道路交通（5 %5 %） a.周邊交通網(wǎng)絡(luò) b.道路通行量 c.道路狀況 周邊公交系統(tǒng)狀況（5 %5 %） a.公交線路網(wǎng)絡(luò) b.易達(dá)性 商業(yè)氛圍（25 %25 %） a.人流量d.區(qū)位環(huán)境/設(shè)施配套 b.營商氣氛e.租售價格水平 c.商業(yè)文化底蘊(yùn)f.市場需求狀況 發(fā)展前景（10 %10 %） a.城市發(fā)展規(guī)劃 b.政府支持力度 c.可持續(xù)性發(fā)展空間 加入投行及上市公司和股權(quán)投資群微信 2 2、整合營銷力整合營銷力(20(20 %)%) 決定因素、權(quán)數(shù) 構(gòu)成元素、權(quán)數(shù) 市場3、研究（2 %2 %）整體市場的掌握程度 項目定位及產(chǎn)品塑造（7 %7 %） a.規(guī)模d.經(jīng)營定位 b.軟/硬件標(biāo)準(zhǔn)e. 產(chǎn)品塑造標(biāo)準(zhǔn) c.物業(yè)管理 營銷策略（6 %6 %）市場引導(dǎo)及營銷操控能力 現(xiàn)場銷售管理/控制（1 %1 %） a.銷售人員素質(zhì) b.銷售管理 c.銷售控制 全程執(zhí)行質(zhì)量（4 %4 %） 產(chǎn)品塑造、開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、營銷等環(huán)節(jié) 的協(xié)調(diào)與執(zhí)行質(zhì)量 3、發(fā)展商投入（發(fā)展商投入（1515 % %） 決定因素、權(quán)數(shù) 構(gòu)成元素、權(quán)數(shù) 專業(yè)資源整合（5 %5 %） a.策劃、設(shè)計、廣告、商業(yè)經(jīng)營等專業(yè)公司 的整合與運(yùn)用 b.爭取政府政策支持 c. 主力商家引入 推廣投入（5 %5 %） a.廣告策略/表現(xiàn) b.廣告投入 c.傳播面 工程進(jìn)度（2 %2 %）工程進(jìn)展/質(zhì)量控制情況 現(xiàn)場銷售硬件（3 %3 %） a.現(xiàn)場售樓部裝飾/布置效果 b.現(xiàn)場包裝 c.銷售資料 4、項目自身條件（