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1、萬科三代產(chǎn)品線回顧總結(jié) 設(shè)計部 2020年1月 萬科的產(chǎn)品線發(fā)展歷程 從萬科城市花園開 始的上海萬科 萬科假日風景、 四 季花城金色里程 蘭喬圣菲紅郡、 藍山等系列 以關(guān)注不同人群核 心需求、 全裝修體 系、 全產(chǎn)業(yè)化第三 代服務(wù)體系為核心， 以海上傳奇萬科 城五吤坊等系列 筑作為代表， 逐漸 發(fā)展形成了更加豐 富更加完整的 “幸福系” 、 “國 際系” 、 “高端系 三大住宅產(chǎn)品系列。： 住宅產(chǎn)品線一概念 住宅的三種屬性 住宅產(chǎn)品線是指基于特定市場預(yù)測和研發(fā)的、 適合 目標市場某類消費人群需求的、 適合地產(chǎn)企業(yè)自身 開發(fā)能力的、 在廣大范圍內(nèi)可復(fù)制開發(fā)的、 獨特的 （相對市場與競爭對手）、 2、相對固化的、 以標準化 為基礎(chǔ)的、多產(chǎn)品（產(chǎn)品模塊）組合的項目類型。 傳統(tǒng)開發(fā)理念：通常都是開發(fā)商獲取到土地再做產(chǎn)品（住宅）設(shè)計， 其開發(fā)周期以及因此產(chǎn)生的時間成本 較大； 產(chǎn)品線開發(fā)理念：可以基千土地相關(guān)屬性， 在獲取土地前就把產(chǎn)品模塊制定好， 拿到土地后進行快速組裝 復(fù)制， 節(jié)省成本。 瀾德咨詢公司研究表明，當企業(yè)的產(chǎn)品標準化率達到40%時，投資杠桿率可提高到1:4，開發(fā)周期可縮短 15%，開發(fā)成本可降低5%，凈利率可提高10%（從20%的平均凈利率提高到30%）；當產(chǎn)品標準化率超過 60%，凈利率甚至可提高20%是差異化開發(fā)模式下平均凈利率的一倍。另外，推行標準化產(chǎn)品線開發(fā) 更可從根本上3、降低投資風險和管控難度，提高運營效率。 住宅產(chǎn)品線意義 快速提高開發(fā)速度和周轉(zhuǎn)率 可快速提高投資決策、產(chǎn)品定位 策劃、規(guī)劃設(shè)計、招采等環(huán)節(jié)的 效率，使項目開發(fā)周期縮短10% 以上（周轉(zhuǎn)率可提高10%以上） 可成倍提高投資杠桿率 特別是前期開發(fā)周期縮短后，從 項目確權(quán)到開盤和實現(xiàn)資金平衡 的“兩點”時間可提前幾個月 （杠桿率可從2-3提高到5以上） 從根本上提高走姿收益率 因為利潤率f1、周轉(zhuǎn)率f2和杠桿 率f3的提高，因為可從根本上提 高收益率f（f=f1*f2*f3）（可提 高10個百分點以上） 可大幅度降低開發(fā)成本和費用 標準化設(shè)計后，設(shè)計費用、部品 采購價格、資金成本等都會大幅 度降低，進而可形成疊加效應(yīng) （開發(fā)成本和費用顧客降低5% 以上） 實現(xiàn)規(guī)模和質(zhì)量的快速增長 通過推行標準化連鎖、復(fù)制開發(fā)， 可以快速擴張，又降低了企業(yè)快 速擴張風險和資源緊張，可輕易 實現(xiàn)規(guī)模和質(zhì)量的雙增長