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1、Page1 房地產(chǎn)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算培訓(xùn) Page2 Page3 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 勱態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái) 務(wù) 評(píng) 價(jià) 的 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制 財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以 判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)最常用的分類(lèi)方式是靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和勱態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) Page4 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與勱態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 靜態(tài)投資是以某一基準(zhǔn)年、月的建設(shè)要素的價(jià)格（時(shí)點(diǎn)價(jià)格）為依據(jù)所計(jì)算出 的建設(shè)項(xiàng)目投資的瞬時(shí)值。 勱態(tài)投資是指在靜態(tài)投資分析基礎(chǔ)上考慮資2、金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。 它除了包括靜態(tài)投資所含內(nèi)容之外，還包括建設(shè)期貸款利息、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等。 勱態(tài)投資適應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行機(jī)制的要求，使投資的計(jì)劃、估算更加符合實(shí)際。 Page5 第一節(jié)第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別效益和費(fèi)用識(shí)別 利潤(rùn)總額 經(jīng)營(yíng)收入開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金 及附加土地增值稅 Page6 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算三大板塊： Page7 PART 1 開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用 Page8 類(lèi)型 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱(chēng) 土地成本 1 土地成本 開(kāi)發(fā)成本 2 前期工程費(fèi) 3 建安工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 其他費(fèi)用 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 期間費(fèi)用 8 管理費(fèi)用 9 銷(xiāo)售費(fèi)用 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 總3、共需要 花多少錢(qián)？ 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用明細(xì) Page9 1土地費(fèi)用估算 土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)土地費(fèi)用的估算要 依實(shí)際情況而定。 一般而言，常見(jiàn)取得土地費(fèi)用計(jì)算方式：按照土地出讓價(jià)金+契稅及交易稅（出讓金4%計(jì)算） 出讓土地出讓金 劃撥土地戒征收 土地征收拆遷費(fèi) 轉(zhuǎn)讓土地的土地 轉(zhuǎn)讓費(fèi) 股東投資入股的 投資折價(jià) 租用土地的土地 租用費(fèi) 一、土地成本：取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 Page10 同時(shí)，考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的內(nèi)容稱(chēng)為不可預(yù)見(jiàn) 費(fèi)，計(jì)算方法為（土地成本及開(kāi)發(fā)成本總和的1%-3%） 二：開(kāi)發(fā)成本 即工程成本包含：前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、 建安工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用。 Page11 指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、觃劃、設(shè)計(jì)、可行 性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。 一 前