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舊村改造中確定凈容積率的思路和步驟.ppt

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上傳人：故事編號：183400 2021-09-16 11頁 137KB

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1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。舊村改造中確定凈容積率的舊村改造中確定凈容積率的思路和步驟思路和步驟本報告是嚴格保密的。 2 確定凈容積率確定凈容積率規劃思路規劃思路通過經濟測算確定項目具備常規開發利潤的基準容積率分析影響容積率的關鍵因素各村受關鍵影響因素的影響程度分析分別對各村基準容積率進行調整本報告是嚴格保密的。 3 確定凈容積率確定凈容積率具體步驟具體步驟基準容積率修正容積率1 修正容積率3 容積率區間政策和經濟平衡修正其他因素修正空間驗證修正容積率2 策略修正本報告是嚴格保密的。 4 基準凈容積率的確定思路基準凈容積率的確定思路根據對以往城中2、村和舊城改造案例研究，并通過經濟測算可得出建設容積率與現狀容積率有以下規律：拆賠比1:1 實現15%的利潤賠償功能不變居住+常規配套商業基準容積率建設容積率至少應達到現狀容積率的2倍必須說明的是，拆賠比只是市場期望值，而不是規定值本報告是嚴格保密的。 5 修正凈容積率修正凈容積率1 1 降低拆賠比政府推動城中村改造不可能按1:1的拆賠進行。根據經濟測算，在高密度城中村改造中，拆賠比每下降 0.05，在保證原經濟平衡下容積率可下降0.15。拆賠比與改造時序相關，先期改造談判難度大，政府議價能力低，拆賠比可能偏高，后期隨著政府和市場的作用，產業結構升級，加工制造企業外遷3、，商品房銷售價格的增長等因素，將降低談判難度，從而降低拆賠比。本報告是嚴格保密的。 6 修正凈容積率修正凈容積率2 2通過用地平衡和政策扶持有效地降低容積率私宅和非私宅用地“打包” 賠償功能置換政府補貼、扶持優惠政策本報告是嚴格保密的。 7 修正凈容積率修正凈容積率3 3 基于城市規劃標準可能的調整影響因素說明 1.功能定位、功能配比商業（商務）功能比例大的可適當降低容積率，而純住宅則容積率下調空間較小 2. 所處區位位于城市干道、地鐵上蓋以及商貿區的物業，容積率可適當增加 3.城市空間結構和景觀影響城市空間結構，對城市整體形象有較大影響的地段應降低容積率 5.土地市場價值被改造村所處區位土地價值越大，開發利潤空間就越大，容積率下調空間也越大 6. 私宅控制情況考察各村私宅超占紅線的情況以及樓層的控制情況，進行適當調整本報告是嚴格保密的。 8

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