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房地產區域研究：華東.pdf

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上傳人：正*** 編號：183976 2021-09-18 31頁 2.57MB

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1、證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分 2018 年年 12 月月 17 日日專題專題研究研究固定收益固定收益研究研究研究所證券分析師：靳毅 S0350517100001 021-68930187 尋找優質區域性房企尋找優質區域性房企（華東華東上篇）上篇）房地產區域性研究房地產區域性研究投資要點：投資要點：房企的經營依托于城市的房地產發展情況，特別對于土地儲備或房地產銷售集中于某一城市或某一地區的房企來說，城市的土地獲取成本、房屋銷售情況對房企的經營或產生較大的影響。觀察不同地區的房地產情況，能提前對區域龍頭型房企的風險進行預警。華東地區整體而言有以下共同點：（2、華東地區整體而言有以下共同點：（1）房貸有所收緊，房貸利率普）房貸有所收緊，房貸利率普遍上升：遍上升：在住房公積金貸款方面，各省也存在不同程度的下降，且公積金發放貸款的下降程度遠高于地產銷售的變化，這或與樓市調控，公積金貸款收緊有關。華東重點城市的首套房貸利率自 2017 年來也出現較大程度的上漲。（2）土地供應沒有）土地供應沒有明顯變化：明顯變化：在國有建設用地住宅用地的供應上，各省并沒有明顯地增加或減少的趨勢，除上海外其均在 2013 年達到近年來的供應高點，隨后土地供應均出現了不同程度的減少。（3）房地產開發仍保持增長，土地購置費高企：）房地產開發仍保持增長，土地購置3、費高企：華東地區 2018 年 1-10 月房地產開發仍保持增長。華東六省一市土地購置費增長均高企，特別是江西、浙江、安徽三地。（4）房地產銷售多在）房地產銷售多在 2017 年年 9-10 月出現拐點，與土地成交溢價月出現拐點，與土地成交溢價率率走勢走勢相吻合：相吻合：在新建商品房住宅價格指數的同比增速上，城市之間基本保持一致性，2017 年年初同比增長率均處于高位，但同比增長率一路下滑，在 2017 年 9-10 月同比增長率到達低點，之后長時間保持穩定增速，這一情況與土地成交的溢價率變化有一定的吻合。具體來看，華東各省市根據其經濟實力、目前房地產市場情況可分為三類：（1）上海：在較嚴格的房地產調控政策之下，上海房地產）上海：在較嚴格的房地產調控政策之下，上海房地產市場較為冷靜，支撐其繼續上漲的動力不足，但出現房價大幅波動市場較為冷靜，支撐其繼續上漲的動力不足，但

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