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1、上海上海_ _黃浦區(qū)黃浦區(qū)137#137#街坊舊街坊舊 改項目改項目 2 項目背景研究項目背景研究 項目背景及寫作思路項目背景及寫作思路 3 項目背景及核心問題項目背景及核心問題 項目限制條件項目限制條件 客戶目標客戶目標 2002年已取地，受政府閑臵土 地梳理政策約束，如不開發(fā)，土 地收回風險大 地塊為毛地，且地塊內(nèi)居住狀況 復雜，拆遷工作量大 兩地塊的規(guī)劃限制條件：用地性 質(zhì)、容積率指標 完成拆遷成本預測，掌握 影響拆遷因素，順利推進地 塊拆遷工作 進行項目開發(fā)的效益評估， 推進項目決策 通過舊城改造項目樹立企 業(yè)形象，滿足政府期望 核心問題核心問題 在巨大的拆遷成本壓力下進行本項目的開發(fā)2、是否具有經(jīng)濟可行性？在巨大的拆遷成本壓力下進行本項目的開發(fā)是否具有經(jīng)濟可行性？ 4 解決思路解決思路 項目地塊項目地塊 居住情況居住情況 梳理梳理 多種拆遷多種拆遷 方案測算方案測算 項目整體項目整體 定位定位 項目效益項目效益 分析分析 未來價值研究未來價值研究 1)1) 自用辦公自用辦公 2) 2) 市場維度市場維度 5 報告主體寫作技術路線報告主體寫作技術路線 現(xiàn)狀條件 區(qū)域發(fā)展 案例研究 政策分析 預判拆遷周期 市場分析 項目整體定位 經(jīng)濟測算 規(guī)劃限制條件 基于市場的開發(fā)方案 調(diào)整房源差價 調(diào)整開發(fā)物業(yè)類型 調(diào)整補償單價 拆遷方案 容積率調(diào)整建議 基于自用辦公的方案 三峽企業(yè)戰(zhàn)略 非3、經(jīng)濟效益比對 6 項目地塊基礎情況項目地塊基礎情況 閑臵土地回收政策閑臵土地回收政策 拆遷政策及流程拆遷政策及流程 拆遷模式分析拆遷模式分析 拆遷案例研究拆遷案例研究 拆賠方案比較拆賠方案比較 一、拆遷方案分析一、拆遷方案分析 7 7 地塊位于上海市中心城區(qū)黃浦區(qū)，毗鄰人民廣場商圈和地塊位于上海市中心城區(qū)黃浦區(qū)，毗鄰人民廣場商圈和 南京路商圈。項目地塊占地南京路商圈。項目地塊占地2.342.34萬平方米，區(qū)域由福建萬平方米，區(qū)域由福建 中路、北京東路、顧家弄、浙江中路、寧波路圍合中路、北京東路、顧家弄、浙江中路、寧波路圍合 項目四至：項目四至：地塊四至分別由福建中 路、北京東路、顧家弄、浙江中路、 寧波路圍合，牛莊路東西向貫穿其間， 將地塊分為兩片區(qū)。 規(guī)模：規(guī)模：項目占地共2.34萬平方米。 137-03# R3 容積率：容積率：2.5 137-02# C2C8 容積率：容積率：4.2