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土地價值評估方法與案例.pdf

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上傳人：故事編號：186232 2021-09-24 45頁 5.92MB

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1、常用土地價值評估方法解析 3 市場比較法收益還原法假設開發法成本逼近法市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。收益還原法是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。當把未來若干年延續而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現為現在的價值時，它就表現為土地價格。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存 2、入銀行而每年獲得的利息量。成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法一般用于新開發土地、工業用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估。基本公式：地價= = 土地取得費 + + 土地開發費 + + 稅費 + + 利潤 + + 土地增值收益。假設開發法是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。基本公式：地價= =3、房產總售價- -建筑費用- -專業費用- -利息- -銷售費用- -稅費 - -開發商利潤基準地價修正法基準地價系數修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準地價是區域平均價，因此，要評估該區域中某一宗地的價格，還必須根據該宗地的區域條件和個別條件，對區域平均價進行修正，方能得出宗地價格。各類土地價值評估方法比較 4 方法市場比較法收益還原法假設開發法/剩余法成本逼近法基準地價系數修正法比較項目主要原則替代收益建筑成本+地價=房地價成本可及性替代評估對象 1.土地2.建筑物 3. 不動產 1.土地2.建筑物 3. 不動產 1.土地2.建筑物 1.建筑物2.新開發土地土地適用范圍適宜有交易實例地區的土地及不動產估價適宜有收益的土地或建筑物有交易地區，且地產有開發、再開發價值

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