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1、證券研究報告 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款 因科技，得規(guī)模，以服務(wù)因科技，得規(guī)模，以服務(wù) 物業(yè)管理行業(yè)深度報告2019.8.6 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點核心觀點 這篇專題報告主要聚焦科技應(yīng)用對物業(yè)管理行業(yè)的改變。這篇專題報告主要聚焦科技應(yīng)用對物業(yè)管理行業(yè)的改變。 科技應(yīng)用提高人均在管面積，也帶來規(guī)模經(jīng)濟科技應(yīng)用提高人均在管面積，也帶來規(guī)模經(jīng)濟。作為一個勞動密集型行業(yè)，科 技正在不斷優(yōu)化和釋放物業(yè)管理公司的人力資源，企業(yè)從而得以在不顯著降低 服務(wù)滿意度的同時持續(xù)增加人均在管面積，從而有效化解了單位人工成本上漲 的行業(yè)性壓力。而科技應(yīng)用需要一個成果識別和推廣中心，需要總部持續(xù)的運 維2、投入，也決定了物業(yè)管理公司不會“小而美”，規(guī)模經(jīng)濟成為現(xiàn)實。 科技應(yīng)用創(chuàng)造和優(yōu)化增值服務(wù)，也便利基礎(chǔ)服務(wù)提價和優(yōu)勝劣汰。科技應(yīng)用創(chuàng)造和優(yōu)化增值服務(wù)，也便利基礎(chǔ)服務(wù)提價和優(yōu)勝劣汰。科技手段能 夠偵測業(yè)主多元化的生活服務(wù)需求，也能有效優(yōu)化閑置的物理空間和人力資源， 使之投入到增值服務(wù)中去。科技進步還有利于集體決策的形成，從而便于物業(yè) 管理費定價靈活浮動，也有利于品牌物業(yè)管理商替換劣質(zhì)服務(wù)提供商。我們也 注意到，地方政府透過如“北京業(yè)主”App 等手段支持這一變化。 科技巨頭逐漸重視，物管公司持續(xù)投入，期待居住體驗顛覆性升級。科技巨頭逐漸重視，物管公司持續(xù)投入，期待居住體驗顛覆性升級。由于技術(shù) 有待3、進步，物業(yè)費偏低，過去開發(fā)商重資源獲取卻不重居住體驗，相比通訊、 購物、娛樂和出行，居住領(lǐng)域在過去十多年變化最少。時至今日，騰訊等科技 巨頭開始重視智慧社區(qū)的發(fā)展前景。各大物業(yè)管理公司也紛紛加大科技投入。 我們相信， 5G 時代可能迎來的居住顛覆性變化， 物業(yè)管理公司將扮演重要角色。 科技投入強化物業(yè)管理公司競爭力。科技投入強化物業(yè)管理公司競爭力。科技投入在戰(zhàn)術(shù)上是劃算的，在戰(zhàn)略上則 有助于品牌鞏固優(yōu)化。例如，基于一系列假設(shè)，我們測算，綠城服務(wù)在近幾年， 以超過 1 億元的狹義科技應(yīng)用投入，獲得了約 5 億元的息稅前收益。 風(fēng)險提示：風(fēng)險提示：科技投入效果難以定量測算的風(fēng)險；過分強調(diào)替換人工導(dǎo)致服務(wù)滿 意度下降的風(fēng)險；物業(yè)管理公司缺乏容納科技人才的激勵考核體系的風(fēng)險。 未來已來，看好品質(zhì)龍頭。未來已來，看好品質(zhì)龍頭。我們認為，科技應(yīng)用不僅帶來降本增效，拓展增值 服務(wù)，更有可能為日后科技塑造