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1、疫情后房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)拿地 決策邏輯 2020年4月 目錄 一、房地產(chǎn)投資實務(wù)與拿地決策 二、投資交易模式 三、投資測算的經(jīng)濟可行性研判 四、投資相關(guān)法律實務(wù) 五、地產(chǎn)投資未來的趨勢與機遇 Part One 房地產(chǎn)投資實務(wù)與拿地決策 I.典型房企投資策略 II.土地價值判斷 1.1 典型房企投資策略碧桂園 布局策略： 以三四線城市為主戰(zhàn)場，同時堅持一線城市近郊，二三線城市中心區(qū)，適時進入一線城市中心區(qū)。戰(zhàn)略布局與中國加快城鎮(zhèn)化進程的思路 相契合，踩準(zhǔn)了國家發(fā)展紅利。 從2016年開始，碧桂園開啟了一二三四線城市全面發(fā)展的策略，在全國“攻城略地”，提高在一二線城市投資比例。一方面順應(yīng)城市化發(fā) 展2、趨勢，發(fā)揮規(guī)模拿地優(yōu)勢，另一方面瞄準(zhǔn)一二線城市，可以提升溢價。 戰(zhàn)略差異化： 對于一二線城市，碧桂園在加強占有率的同時，堅持“不拿面粉比面包貴的地”，注重利潤。 在競爭優(yōu)勢明顯的三四線，注重規(guī)模，城市進入策略為“一城多個碧桂園”，即先進入一個城市，再在這個城市做多個布點，進行深耕。 67.3%79.5%65.5% 高周轉(zhuǎn)：全產(chǎn)業(yè)鏈自供，并運用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，三四五線城市 要求拿地即開工并堅持“456”，即4個月開盤、5個月資金回 正、6個月資金再周轉(zhuǎn)；對一二線城市則要求“678”，即6個 月開盤、7個月資金回正、8個月資金再周轉(zhuǎn)。 高周轉(zhuǎn)是碧桂園的核心競爭力。從財務(wù)角度，投入產(chǎn)出時間越 短，資金周3、轉(zhuǎn)率越高，資金回報率越高；從運營角度，項目有 動力壓縮從拿地到開工、施工、開盤、現(xiàn)金流回正的時間；但 對工程來說，任何施工都有其合理工期，如果為了速度和節(jié)點 出現(xiàn)趕工，極易出現(xiàn)安全、質(zhì)量問題。 1.1 典型房企投資策略融創(chuàng) 62.98億港元收購綠城24%的股份 32億元收購成都國嘉志得置業(yè)、悅景、 上海融綠、武漢美聯(lián)地等項目 增資樂視10億 19.33億收購海航海南兩家公司 95億入股萬達商業(yè)，52.8億收 購原萬達文旅集團 102億收購天津星耀五洲項目 32.33億收購大連潤德乾城 438.44億收購萬達 150億元收購樂視 36.62億元收購時代城項目 125.53億收購北京泛海國際項目 152億收購云南城投集團持有的環(huán) 球世紀(jì)及時代環(huán)球51%股權(quán) 42.25億元收購萊蒙國際 37.88億元收購聯(lián)想地產(chǎn) 40億收購金科16.96%股權(quán) 2014-2015年 2016年 2017年 20