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1、寧波市海曙區(qū)氣象路HS06-03-10a地塊 競買可行性研究報(bào)告 1月 2 目錄 背景及戰(zhàn)略意義1 項(xiàng)目基本情況2 政策與法律風(fēng)險3 產(chǎn)品解決方案4 價格定位及開發(fā)計(jì)劃5 經(jīng)濟(jì)效益測算6 結(jié)論7 項(xiàng)目計(jì)劃與運(yùn)營概要 3 基本情況 氣象路HS06-03-10a地塊為居住用地，用地面積88957，容積率2.6，計(jì)容建面231288.2， 地塊配建凈菜超市3000，公廁80，社區(qū)警務(wù)室、居委會、養(yǎng)老服務(wù)站、再生資源回收站等 社區(qū)用房1000。 雙限情況 寧波市土地執(zhí)行限價，10a地塊按照最高樓面價19340元/計(jì)算總價作為限價，到達(dá)上限后進(jìn) 入保障房競拍階段 產(chǎn)品定位城市核心板塊中高端改善品質(zhì)大盤 2、資金計(jì)劃 10a地塊以樓面地價18720元/（溢價率12.77%，合總地價43.30億元）計(jì)算，項(xiàng)目共需開 發(fā)資金81.97億元，其中利用股東借款45.36億元，主要用于支付土地價款；利用開發(fā)貸款18 億元；外部融資16億元；利用銷售回款及銷項(xiàng)稅金2.61億元。 2020年3月歸還股東借款；2021年8月清償開發(fā)貸款。 項(xiàng)目運(yùn)營 10a項(xiàng)目取地后10個月開工（2019年1月）、12個月首開（2019年3月）、住宅42個月精裝修 上房交付（2021年9月）。 10a地塊全投資資金平衡時間2020年9月（30個月），自有資金平衡時間2020年3月（24個 月）；全投資IRR12.85%,自有資金I3、RR15.34%；全項(xiàng)目營業(yè)收入77.08億元（不含稅）、凈利 潤額7.71億元，凈利潤率10.00%；精裝高層全程均價36320元/；底商全程均價38000元/， 凈菜超市5000元/。 項(xiàng)目背景及戰(zhàn)略意義：根據(jù)集團(tuán)公司深耕已進(jìn)入城市的戰(zhàn)略指導(dǎo)，寧波作為長三角重 要城市之一，房產(chǎn)市場形勢較好，市場庫存處于低位，存在戰(zhàn)略拿地的必要性。 4 寧波公司既有項(xiàng)目運(yùn)營情況 項(xiàng)目簡稱 總可售面積 （萬） 總可售貨值 （億元） 累計(jì)銷售面積 （萬） 累計(jì)銷售金額 （億元） 全盤剩余可售面 積（萬） 全盤剩余可售 貨值（億元） 青秀瀾灣20.3446.235.4312.2414.9133.99 山語城15.2712.743.852.5411.4210.2 灣頭8號地塊9.830.71009.830.71 合計(jì)45.4189.689.2814.7836.1374.9 項(xiàng)目位于海曙核心區(qū)，周邊交通