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1、1 拿地投資方式及相關(guān)案例解讀 2 1 2 3 投資的內(nèi)涵及方式 勾地 股權(quán)收購 3 PART1投資的內(nèi)涵及方式 何謂房企的投資工作 房企的投資工作是以獲取土地收益權(quán)利的一項(xiàng)前期工作，包含收益預(yù)測及土地獲取兩大關(guān) 鍵性環(huán)節(jié) 收益預(yù)測 土地獲取 為完成經(jīng)濟(jì)測算所做的土地為完成經(jīng)濟(jì)測算所做的土地 現(xiàn)場踏勘、市場分析、產(chǎn)品現(xiàn)場踏勘、市場分析、產(chǎn)品 定位、設(shè)計(jì)強(qiáng)排等工作定位、設(shè)計(jì)強(qiáng)排等工作 引致 基于預(yù)測的收益，通過限定基于預(yù)測的收益，通過限定 的資金支出獲取土地收益權(quán)的資金支出獲取土地收益權(quán) 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟(jì)測算的關(guān)注點(diǎn)排序 現(xiàn)階段主流房企強(qiáng)調(diào)“快周轉(zhuǎn)”，以快速做大資產(chǎn)規(guī)模及銷售額為企業(yè)經(jīng)營的最高2、目標(biāo) ROE：自有資金投資回報(bào)率，凈利潤/ /自有資金投入金額 IRR：內(nèi)部收益率，使凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率，綜合考慮每期流入流出現(xiàn)金的 量及時(shí)間加權(quán)后的結(jié)果，可理解為動(dòng)態(tài)投資回報(bào)率 銷售凈利潤率：凈利潤/ /銷售額，評估企業(yè)的產(chǎn)品獲利能力 投資回收期：從開始投入到累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的時(shí)間，即我方投入的回收周期， 自有資金的投入金額取決于銷售回款及融資介入的時(shí)間 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟(jì)測算的關(guān)注點(diǎn)排序 現(xiàn)階段奉行快速擴(kuò)張的主流房企要求：投資回收期一般為1212- -1515個(gè)月，ROEROE及IRRIRR大于1515% %，銷 售凈利潤率5 5- -8 8% % 主流房企的經(jīng)營戰(zhàn)略以盡可能的縮短投資回收期3、，犧牲利潤做大資產(chǎn)規(guī)模 資產(chǎn)或企業(yè)規(guī)模決定了銀行的授信額度，又將進(jìn)一步?jīng)Q定企業(yè)的發(fā)展速度 序號指標(biāo)名稱指標(biāo)值說明 1.1 年自有資金投資回報(bào)率（%）17.83% 凈利潤（自有資金投資總額靜態(tài)投資回收期(年)） 1.2靜態(tài)投資回收期（月）19.72 自項(xiàng)目開始投入至累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正周期 1.3凈利潤 （萬元）17836.89 稅后凈利潤（僅按銷售部分計(jì)算） 1.4銷售凈利率 （%）10.15% 凈利潤/可售總貨值 1.5IRR（%）29.38% 項(xiàng)目內(nèi)部收益率 1.5ROE(%)19.55% 凈利潤（自有資金平均投入開發(fā)周期年)） 1.6首期開盤周期 (月)8.50 拿地至項(xiàng)目首次開盤（月） 土地獲取的主要方式 1、招拍掛 2、股權(quán)獲取 3、債權(quán)獲取 招標(biāo)、拍賣、掛牌 通過政府公開渠道獲取土地的一種方式 交易對象為政府及其平臺 土地已歸屬至公司名下 通過收購公司股權(quán)間接獲取土地的一種方式 交易