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1、爛尾背景輝煌銷售爛尾背景輝煌銷售萬兆家園萬兆家園“疊彩人家疊彩人家”營銷策劃案例營銷策劃案例 、市場背景、市場背景 以市場容量為標志，上海房地產市場已經成為全國乃至全世界最大的房地 產市場，上海的房地產市場近年來大背景趨好，上海房市開始轉暖。土地一級市 場供應回落，供求關系趨于平衡。市場需求增長較快，新建商品房增長迅速。明 顯放大的投放量使市場競爭空前激烈，迫使各家樓盤都要加大廣告投入，以爭取 市場份額。內銷商品房保持良好的銷售勢頭，但呈現量增價跌的狀態。個人購房 成為住宅市場主力軍。伴隨著進入的臨近，境內外大型房地產企業以及一 些傳統財團紛紛看好上海的房地產市場，一旦時機成熟，上海的房地產市2、場新增 幾個超級大開發商將并不為奇。 、競爭情況、競爭情況 區域內競爭。年以來，七寶地區商品房上市量很小，尤其品牌項 目除城市花園推陳出新之外幾乎無量，而東方花園、廣?；▓@等項目對一期疊彩 人家尚不構成威脅。 在區域內， 客戶拿來做比較， 最頻繁的肯定是萬科城市花園。 能做到這一點恰恰又是項目可能的成功所在。 項目在塑造產品的同時可以利用價 格落差勝出，可謂 產品讓人心動，價格讓人行動 。東蘭興城是區域內現有的最 大競爭對手。疊彩人家所處區域是七寶地區除七莘路沿線外另一集中開發地區， 該區域在配套、 交通等方面也較為成熟， 同時在與市中心的距離方面有絕對優勢。 在產品規模、建筑規劃和價格定位上3、對項目會產生直接競爭。 區域間競爭。由于疊彩人家的市場定位和莘莊、梅隴等兄弟區域的個案性 質更趨接近，因此區域外的競爭也更為激烈。這類競爭對于疊彩人家的區域性客 戶影響不大，但對于地緣性客戶卻會形成較大分流。區域間的競爭主要發生在同 一價格帶上，綜觀整個項目所處區域，目前對于七寶地區威脅比較大的區域有兩 個：一是顧戴路西段，目前均價在元元，主要有新時代花園 和東苑半島花園；二是莘莊南面的春申城，這兩個區域目前的生活配套設施較為 缺乏，但因為土地供應量大，已經形成板塊聯動效應，前景看好，而且目前價位 在元元平方米左右， 這兩個區域對于徐匯區的地緣性客戶 影響較大。新時代花園，位于顧戴路虹莘路，總建筑面積萬平方米，以多層 為主，有少量小高層規劃，房型合理而且較為實惠，以二房（兩室） 為主力，主 力面積為平方米，一期多層均價元，二期多層均價 元， 小高層均價元， 該項目將對于疊彩人家的客源形成相