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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目前融實(shí)操手冊(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前融實(shí)操手冊(cè) 目錄目錄 第一章第一章 土地前融業(yè)務(wù)土地前融業(yè)務(wù) . 1 1 一、房企的土地前融訴求變化 . 1 二、土地前融業(yè)務(wù)的調(diào)整 . 2 （一）土地競(jìng)拍保證金資金池融資. 2 （二）單個(gè)項(xiàng)目的土地保證金及土地款融資. 3 第二章第二章 拿地后的前融業(yè)務(wù)拿地后的前融業(yè)務(wù) . 5 5 一、前融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)真股投資的風(fēng)控邏輯與風(fēng)控措施 . 5 二、前融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)真股投資面臨的道德風(fēng)險(xiǎn) . 6 三、地產(chǎn)真股投資的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)問題 . 7 （一）股權(quán)投資的資金進(jìn)入和退出方式. 7 （二）市場(chǎng)的妥協(xié)結(jié)果. 8 第三章第三章 開發(fā)貸之外的增量融資業(yè)務(wù)開發(fā)貸之外的增量融資業(yè)務(wù) . 2、1010 一、開發(fā)貸以外的增量股權(quán)融資 . 10 二、按揭尾款的保理融資 . 12 三、工程、材料應(yīng)收賬款的融資 . 12 房地產(chǎn)項(xiàng)目前融實(shí)操手冊(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前融實(shí)操手冊(cè) 1 第一章第一章 土地前融業(yè)務(wù)土地前融業(yè)務(wù) 受房企“三道紅線”以及銀行貸款集中度“兩道紅線”等融資監(jiān)管政策的影 響，自 2021 年開年以來，排名前 30 強(qiáng)的房企大部分都降低了融資成本紅線，目 前的成本接受度基本上集中在年化 9%-12%之間，稍微高一點(diǎn)的也才放寬到年化 13%左右，排名靠后的房企的融資成本則基本在年化 13%-18%不等。值得一提的 是，目前房企普遍都很關(guān)注“三道紅線”之下的降檔問題，主要是降檔之后壓縮 了3、融資利率并可同步提高信用評(píng)級(jí)和舉牌能力， 此時(shí)開發(fā)商在集中供地制度下的 管理紅利也能充分發(fā)揮出來。 一、房企的土地前融訴求變化一、房企的土地前融訴求變化 受監(jiān)管影響，銀行、信托基本無法進(jìn)入土地款融資業(yè)務(wù)領(lǐng)域。我們注意到， 不少頭部房企已單獨(dú)設(shè)立投資合作部門，專門負(fù)責(zé)對(duì)接非金非銀機(jī)構(gòu)的股、債等 合作， 當(dāng)然核心的問題仍舊是新增融資如何解決出表的問題。從拿地前融的產(chǎn)品 本身來看，目前房企核心關(guān)注的主要是兩個(gè)問題，一是如何出表，二是配資比例 能做到多少。目前房企偏好的土地前融產(chǎn)品形式主要是兩種：一是資金池合作形 式， 即前融機(jī)構(gòu)與房企集團(tuán)或區(qū)域公司開展戰(zhàn)略合作，共同成立平臺(tái)公司后參與 土地競(jìng)拍，競(jìng)得土地后設(shè)立項(xiàng)目公司并裝入競(jìng)得的土地，未競(jìng)得土地則在保證金 退回后繼續(xù)參與下一個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)拍；二是單項(xiàng)目合作形式，即前融機(jī)構(gòu)與房企就 單個(gè)項(xiàng)目開展合作， 雙方按配資比例注入資金競(jìng)拍土地或者開發(fā)商先以自有資