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1、哈爾濱鐵路局道里區地塊開發方案哈爾濱鐵路局道里區地塊開發方案 2018.7 工作背景 I.該地段土地鐵路局持有13.2萬、哈爾濱運華房地產開發集團有限公司持有2.8萬，原為摩托車市場，兩塊土 地存在權屬界線不清。2012年哈爾濱市政府將該地塊整體規劃控規，調整為商業金融與住宅混和用地，并要求 哈爾濱路局與運華地產聯合開發。 II.為加快推動該地塊改造，市政府要求交納交保證金，確保地塊在今年啟動，目前運華集團已交納500萬保證金。 III.該地塊棚戶區稠密且臨近鐵路線路及哈西站的市政道路，進出哈爾濱車站的火車及汽車均由此通過，嚴重影響 哈爾濱市的形象的實際情況，因此省市領導要求鐵路要加快該項目的2、推進，可結合實際采取聯合開發的靈活方 式進行操作。 開發土地背景與權屬關系 issues that need resolving 項目開發模式與投資收益對比分析，為本方案的核心訴求！ 開發原則 工作方向working direction 結合哈爾濱城市發展現狀及棚戶區建設大背景，深入研究哈爾濱鐵路局地塊的開發模式方案，進行經濟評價； 最大程度優化合作模式，實現社會效益與經濟利益、哈爾濱鐵路局與運華集團、哈爾濱政府三贏效果。 開發模式 Development model 轉讓、合作、第三方引入， 擇優選擇、保證各方利益 運營模式 Operating mode 成立項目公司，進行招商 與自持 合作3、模式 Cooperation mode 地塊的整體開發與運營 收益形式 Income form 一級土地與二級市場 聯動收益 01 02 03 04 Step 開發形式 運營模式 合作模式 收益形式 04 開發模式 持有土地 正常收儲 模式一 模式二模式三 聯手運華 合作開發 第三方品牌 房企介入 根據現有的開發背景與權屬關系，經過初步研判，開發模式主要分為以下三種模式 研究內容及工作重點 戰 略 審 視 工作開展方向 需要解決的問題 明確工作內容與重點、難點 市 場 研 判 地塊發展屬性分析 市場發展屬性分析 消費客群屬性分析 經 濟 評 價 項目開發方案細化 經濟詳細測算與修正 方案補充評價 工作剖析 開發模式 收益測算 研究內容及工作難點 地塊分析 市場分析 項目開發模式及經濟測算 結論及建議 地塊區位地塊配套土地屬性土地素質待拆遷體量 一級市場二級市場客群分析拆遷戶分析 經濟測算