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如何科學的進行房地產項目定位培訓課件.pdf（85頁）

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培訓課件

上傳人：故事編號：187712 2021-09-29 85頁 3.37MB

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1、關于產品定位的思考前策產品部如果范冰冰在這里，今天會場的票價？如果鳳姐在這，今天會場的票價？為什么有的飯店，不打廣告，卻門廳若市為什么有的飯店，天天促銷，卻冷冷清清銷售時流的淚，銷售時流的淚，一定是前策定位時腦子里進的水一定是前策定位時腦子里進的水芙蓉姐姐芙蓉姐姐近照所有庫存，所有庫存，問題一定出在前策定位問題一定出在前策定位過去常用的幾種定位邏輯依據地塊屬性推導定位依據市場調研推導定位依據客戶調研推導定位根據地塊屬性做定位案例：濟南央墅根據地塊屬性做定位案例：廈門萬科湖心島根據地塊屬性做定位案例：諸多地王項目青島紫御觀邸青島紫御觀邸北京2、九號公館北京九號公館根據地塊屬性推導定位背后的邏輯：好環境，高價地，一定要做大戶型，因為大戶型=高溢價？根據地塊屬性推導定位的邏輯：我有一塊面，這塊面很好、很貴，因為面很貴，所以我只能做一個大面包，不能做幾個小面包。因為買大面包的客戶有錢，所以大面包可以賣得更貴。？大戶型=高溢價？ - 過去十年，上百個項目的實踐證明，不一定！不一定！ - 同一小區同一樓型，中小戶型售價高于大戶型的比例，還要超過70%。戶型大小和售價高低戶型大小和售價高低毫無關系！毫無關系！根據地塊自然屬性和經濟屬性，推導定位是無邏輯、錯誤的過去這些年，中國地產界已經付出了數千億的代價許多定位3、報告的格式：第一章，近幾年房價穩中有升；第二章，區域熱點不斷；第三章，地塊東南西北都有啥；第四章，周邊項目有大戶型也有小戶型；第五章，客戶層是25-50歲為主；第六章，結論：戶型配比如何如何。前五章和結論到底是何關系？說不清楚。前五章和結論到底是何關系？說不清楚。依據市場調研做定位的問題之一：無邏輯周邊競品供應結構房型房型建筑建筑面積面積套數套數比例比例兩室二廳一衛 9619222% 12510212% 三室二廳二衛 1288810% 14429333% 160526% 17613415% 四室340222% 合計合計883883100% 第 23 頁周邊競品中唯一的小三房：銷售較差面積： 110平米三房戶型三房戶型競品產品配比競品產品配比數據來源：哈爾濱華天房地產策劃公司我項目小三房：去化最快，單價最高市場數據不全導致難以推導定位我司以三四五線城市為

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