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1、如何提升拿地能力 與獲取優質低價土地 2021/1/18 2 本文觀點 我們開展的一切投資業務 都必須緊緊圍繞著集團戰略要求而展開 2021/1/18 3 土地儲備結構 “金字塔土地儲備結構” 供快速開發的核心儲備、利于資金周轉的重要儲備、以實現高溢價與品牌的戰略儲備 一級運營類 土地資產類 戰略性儲備： 精細化運作 實現品牌溢價 所占比例較小 標志性項目 超高層 大型商業綜合體等 收購的土 地資產 旗下的商業 土地資產 收購的舊資 產 通過招拍掛等 途徑取得的規 劃建設用地 所收購企業的大量 可開發建設用地 通過二手獲得的 可開發建設用地 工業園 舊寫字樓等 配建商業 其他持有項目等 舊商場2、寫 字樓等 重要儲備： 低成本取地的重要途徑，可獲 取巨大的土地增值收益； 減輕資金積壓的有效方式；可 有節奏轉化為開發用地 控制一定的儲備比例 核心儲備： 可供快速開發 所占儲備比例最高 可開發建設類 2021/1/18 4 2. 如何拿地拿地的兩種方式 2021/1/18 5 從最終土地交易的形式可以分為以下兩種： 一手土地：通過公開市場公告招拍掛的土 地，優點是干凈、無遺留問題、啟動快，缺 點是競爭激烈，價格不確定，容易高價； 二手土地；已獲得土地方轉讓的土地，優 點是價格確定，并且可以商談，沒有競爭， 缺點是背景復雜，商務談判工作量大，收購 法務及財務風險排查工作量大，有潛在的或 有3、風險。 2021/1/18 6 3. 土地構成與分析 2021/1/18 7 房地產產品客戶鏈的構成 政府 客戶 產品的影響者 產品的消費者 土地 產品的開發者 房地產商 從客戶鏈 可以看出房地產商必須重視政府和客戶的感受 地產 發展模式 2021/1/18 8 之前立足“土地產品客戶”的流程，賣方市場主觀策略。 今后立足”客戶需求為先”，買方市場客觀策略。 原始定位原始定位 重塑定位重塑定位 土地要素構成基礎 2021/1/18 9 項目定位項目定位 產品產品 設計設計 交樓物管交樓物管 項目項目 銷售銷售 項目項目 建造建造 獲取獲取 土地土地 傳統的房地產開發流程傳統的房地產開發流程 2021/1/18 10 以客戶為導向的房地產開發流程以客戶為導向的房地產開發流程 拿地 定位 設計 客戶客戶 細分細分 產品產品 設計設計 獲取獲取 土地土地 土地屬性土地屬性 清單清單 市場細分市場