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1、宏觀究專題報告 宏觀專題報告 。告 房地產(chǎn)行業(yè)融資管理新規(guī)浮出水面。2020年8月住建部提出房地產(chǎn)行業(yè)融資 年 09 月 證 券 研 報 地產(chǎn)融資新規(guī)的潛在影響分析 宏觀經(jīng)濟之地產(chǎn)研究專題之二 西部證券 2020 西部證券 24 日 2020 年 09 月 24 日 分析師 聯(lián)系人 相關(guān)研究 Table_Title 核心結(jié)論 Table_Summary 管理新規(guī)，將房企以“三條紅線”來進行劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔。 “三條紅線”分別是：1）剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%。2）凈負債 率大于100%。3）現(xiàn)金短債比小于1。處于不同顏色檔內(nèi)房企有息負債規(guī)模 增速閾值不同。歸為紅檔的房企有息2、負債規(guī)模增速不能增加，歸為橙檔的有 息負債規(guī)模增速不能超過5%，歸為黃檔的有息負債規(guī)模增速不能超過10%， 歸為綠檔的有息負債規(guī)模不能超過15%。 融資新規(guī)管控行業(yè)融資市場45%的資金，管控上市房企融資市場70%的資金。 房企主要資金來源分為4大類，包括按揭貸款、定金和預付款、國內(nèi)開發(fā)貸款 和自籌資金。其中按揭貸款、定金和預付款作為房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流，開發(fā) 貸款和自籌資金是房企的籌資和投資現(xiàn)金流。房企經(jīng)營性現(xiàn)金流占總資金比 例自2015年40%逐年提高至2019年的50%。融資新規(guī)重點是控制房企籌資現(xiàn)金 流中的有息負債規(guī)模。2019年房地產(chǎn)行業(yè)非經(jīng)營性現(xiàn)金流入8.3萬億元，其中 可監(jiān)測的銀行貸3、款、信用債和信托規(guī)模分別是2.5萬億、4795億和8271億元， 合計占全行業(yè)融資市場45%的資金。A+H股上市房企非經(jīng)營性現(xiàn)金流入3.6萬 億，其中借款和發(fā)債資金規(guī)模為2.5萬億，占其融資市場規(guī)模比例為70%。 靜態(tài)測算融資新規(guī)限制上市房企有息負債最高增速約為6.73%,并未實際帶來 收縮影響。以2019年A+H股上市房企資產(chǎn)負債表（合并后）數(shù)據(jù)來看，360家 上市房企中，歸入紅、橙、黃和綠檔房企的個數(shù)分別有51、43、123和143。 各檔房企現(xiàn)金流量表中籌資現(xiàn)金流入占所有房企籌資現(xiàn)金流入比例分別為 40%、11%、22%和27%。靜態(tài)來看（房企不增加表外融資和股權(quán)融資），按 照各檔房企有息負債增速閾值來計算，上市房企最高有息負債加權(quán)增速為6. 7%。2019年房地產(chǎn)行業(yè)非經(jīng)營性到位資金增速為4.5%，截止2020年8月，到 位資金增速為2.4%。因此，在房企行為不變的情況下，融資新規(guī)