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1、投資篇如何判斷地塊 PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 如何提升投資拿地能力 投資判斷的五大視角 投資判斷邏輯 階段性投資策略 如何提升投資拿地能力 拿不了地的原因 關(guān)鍵要解決買不下地的問題，即投資能力 地 1、戰(zhàn)略不符 主動放棄，比如旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、商業(yè)比 例大、持有比例大、預(yù)售要求高等 2、買不起 被動放棄，買地實力與銷售規(guī)模的比例 3、買不下 出價能力不強(qiáng)，自身能力弱 4、競爭對手不理性 個別項目、笑看風(fēng)云 為什么投資會出錯？ 作為一個優(yōu)秀的投資人員，要對市場保持理性和冷靜的判斷克服人性的弱點 高點買進(jìn)： 1、房價上漲的時候，貪婪心理作祟， 認(rèn)為房價還會保持長期上2、漲； 2、對風(fēng)險的容忍度變得很高； 3、對后市過于樂觀； 4、沒買到地產(chǎn)生焦慮心理 低點不買： 1、恐懼心理，認(rèn)為房價還會下跌； 2、對風(fēng)險非常厭惡，害怕承擔(dān)風(fēng)險； 3、能力：外界環(huán)境的影響，且低谷 買地難以得到資源的支持 投資能力打造的六大方面 提升方法： u加強(qiáng)投資視角的市場研究，提升市場趨勢預(yù)判能力； u培養(yǎng)關(guān)注市場走勢的意識和習(xí)慣； u總結(jié)市場運行規(guī)律、應(yīng)對經(jīng)驗與方法論； u模擬、演練、事后驗證。 1、踏準(zhǔn)市場節(jié)拍的能力，預(yù)判板塊輪動機(jī)遇，提前布局搶占先機(jī) 找市長不如找市場 預(yù)判目標(biāo)城市周期性波動，踩準(zhǔn)市場節(jié)拍安排投資節(jié)奏 培養(yǎng)投資全局觀，預(yù)判板塊輪動機(jī)會，優(yōu)先提前布局 2、選準(zhǔn)目標(biāo)城3、市，聚焦、深耕、提前研究、團(tuán)隊資源提前鋪墊 城市基本面、市場基本面、政策基本面； 住宅市場健康度、土地市場熱度 短期內(nèi)城市凸顯出的投資機(jī)會 判斷城市不同發(fā)展階段的機(jī)會（開發(fā)階段：主城開發(fā)、近郊開發(fā)、郊區(qū)開發(fā)階段） 提升方法： 總結(jié)經(jīng)驗與方法論；模擬、演練、事后驗證；培養(yǎng)關(guān)注市場的習(xí)慣 投資能力打造的六大方面 提升方法： u了解城市（歷史、人文、地理）； u了解方向（規(guī)劃與施政重點）； u了解動態(tài)（資源配置情況）； u了解市場（現(xiàn)狀與未來） 3、判斷城市板塊價值的能力 高增長潛力板塊、低洼板塊、重估板塊 選地首選板塊 板塊價值變動背后是土地屬性發(fā)生變化 政府規(guī)劃和公共服務(wù)資源及基礎(chǔ)設(shè)施對板塊的影響 投資能力打造的六大方面 4、挖掘地塊價值 在限制條件下，求畝產(chǎn)量最高，“總貨值-總成本”最大化 總貨值最大化 = （S1P1）+（S2P2）+（S3P3）S=面積；P=價格 價格高的面積最大化（容