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1、分化將是長期趨勢，多元業(yè)務(wù)大有可為 2021年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略 2 2020.11.16 2 摘要總結(jié)摘要總結(jié) 居住需求空間廣闊、新型城鎮(zhèn)化促進區(qū)域均衡發(fā)展 住房需求韌性強：1、仍處在城鎮(zhèn)化率中后階段，59%的城鎮(zhèn)化率距離發(fā)達國家水平仍有十年左右的發(fā)展時間； 2、經(jīng)過全球?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)，我國人均住房面積依然偏低，疊加改善需求，未來還有相當(dāng)?shù)脑鲩L空間。 房地產(chǎn)行業(yè)十四五規(guī)劃指出：促進住房消費健康發(fā)展、推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等5大方向。由于人 口與GDP分布的不均衡，我國不同區(qū)域房地產(chǎn)需求也產(chǎn)生了分化。地產(chǎn)庫存較多的省份多分布于北方地區(qū)， 如山東、河北以及西部省份，而東部沿海省份人地矛盾最為突2、出。 銷售趨勢分化、改善產(chǎn)品成交持續(xù)增長； 截止至9月，東部一/二/三四線城市同比分別為-3.3%/1.2%/3.2%；中部二/三四線城市同比分別為-3.2%/- 7.4%，西部二/三四線城市同比分別為-12.9%/1.6%，東北二/三四線城市同比分別為-11.7%/-6.7%。全國 城市商品房銷售面積為11.7億平，同比下降1.8%。從產(chǎn)品類型看，東部城市中140平以上偏高端、改善戶型 成交增長較快，西部都市圈120平以下產(chǎn)品成交韌性較強。 “三道紅線”壓降企業(yè)杠桿率，預(yù)計實施后企業(yè)負(fù)債率將趨同。三項指標(biāo)中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo) 壓力較大，現(xiàn)金短債比達標(biāo)率較高。凈負(fù)債率雖有增加但主流仍3、在紅線內(nèi)。 看好地產(chǎn)細(xì)分市場多元業(yè)務(wù)發(fā)展：物業(yè)管理面積上行空間廣、集中度較低，大中型物管企業(yè)的增長 確定性強。境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步，利好物流地產(chǎn)等持有型物業(yè)。 預(yù)計2021年地產(chǎn)關(guān)鍵指標(biāo)小幅負(fù)增長：銷售面積增速-1.8%；新開工面積增速-1.3%；竣工面積 增速+3.8%；土地成交面積持平。 推薦布局一二線及都市圈核心城市、資金狀況優(yōu)良的房企：萬科A，保利地產(chǎn)，金地集團。 風(fēng)險提示：流動性超預(yù)期收緊、銷售去化低于預(yù)期 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 1. 居住需求仍廣、剛需與改善并存 2. 新型城鎮(zhèn)化促進人口區(qū)域均衡發(fā)展 3. 都市圈基本面分化 4. 疫情導(dǎo)致集中度加速提升 5. 三道紅線熨平企業(yè)周期風(fēng)險 6. 多元業(yè)務(wù)空間廣闊 3 4 1.11.1 居住需求動態(tài)分析框架居住需求動態(tài)分析框架 住房剛性需求主要來自于兩個方面：1、本地新生人口的需求；2、外來遷移 人口的需求。而后者在