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1、9 種拿地模式稅費(fèi)處理，全面比較分析 一、一級(jí)土地（出讓方式） 1、土地出讓方：政府土地儲(chǔ)備中心 2、行為性質(zhì)：國(guó)家讓渡土地使用權(quán) 3、財(cái)務(wù)關(guān)注點(diǎn)：不屬增值稅應(yīng)稅范圍，由土儲(chǔ)中心開(kāi)具土地出讓的財(cái)政票據(jù)，財(cái)務(wù)測(cè)算中 按成交/1.09*9%（因銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅有變動(dòng)，以交樓時(shí)間段稅率為準(zhǔn)）計(jì)算可抵扣銷項(xiàng) 稅額，契稅按成交價(jià)計(jì)算（成交價(jià)不含增值稅，不價(jià)稅分離還原），銷項(xiàng)稅額抵扣需按收樓 地上計(jì)容面積計(jì)算抵扣。 二、二級(jí)土地（村集體土地轉(zhuǎn)讓） 1、操作方式：政府前期征收集體用地中，除給予村民貨幣補(bǔ)償外，還有一定留用地指標(biāo)， 一般為征用土地 15%內(nèi)。村集體獲得該指標(biāo)下國(guó)有劃撥用地（已完成土地及控規(guī)），2、并采 取定向拍賣(mài)方式將國(guó)有劃撥用地變?yōu)閲?guó)有出讓用地 （補(bǔ)交出讓金及稅費(fèi)一般為掛賬支付， 稅 率約為土地招拍掛轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 20%左右，由競(jìng)得人支付后再交納），村集體在政府公共資 源交易平臺(tái)以招拍掛方式轉(zhuǎn)讓該國(guó)有建設(shè)用地。 2、操作流程： a、國(guó)家征用集體用地b、村集體獲得一定比例國(guó)有劃撥留用地指標(biāo)c、政府按供地計(jì)劃 安排留用地掛牌（公開(kāi)招拍掛）d、掛牌的國(guó)有劃撥用地成交e、村集體收到成交價(jià)款 加入投行及上市公司和股權(quán)投資群微信 后申請(qǐng)國(guó)有劃撥用地變成國(guó)有出讓用地f、村集體支付定向出讓的土地出讓金及稅費(fèi)g、 將國(guó)有出讓用地轉(zhuǎn)讓給競(jìng)得人。 3、財(cái)務(wù)關(guān)注點(diǎn) a、票據(jù)類型：為轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的增值稅專用發(fā)票3、，一般為稅局門(mén)前代開(kāi)。 b、開(kāi)票稅率：村委會(huì)一般為小規(guī)模納稅人，增值稅開(kāi)票稅率為 3%，進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵 扣，順德區(qū)域該模式土地轉(zhuǎn)讓的土增稅采用 5.5%核定征收，企業(yè)所得稅一般采用 2%征收 率核定。 三、二級(jí)土地（在建工程轉(zhuǎn)讓） 1、強(qiáng)制性規(guī)定： 城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定出讓的國(guó)有用地，屬于建設(shè)項(xiàng)目的， 建設(shè)規(guī)模低于 25%的不允許轉(zhuǎn)讓，達(dá)到 25%可轉(zhuǎn)讓。 2、轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)：屬于在建工程轉(zhuǎn)讓 3、財(cái)務(wù)關(guān)注點(diǎn)： a、入賬票據(jù)：該行為屬不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，由轉(zhuǎn)讓方開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)的專用發(fā)票，適用稅率分 9% （營(yíng)改增后獲取施工證的）及 5%（營(yíng)改增前獲取的按轉(zhuǎn)讓價(jià)款與土地及建安的差額簡(jiǎn)易征 收），按不含稅金額列支土地成本及計(jì)征契稅。 b、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)：不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)/個(gè)人所得稅、印花稅 由轉(zhuǎn)讓方繳納（其中銷項(xiàng)稅額可由受讓方抵扣），受讓方繳納契稅及印花稅。 C、開(kāi)發(fā)報(bào)